Le 15 juin, le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres à Shenyang en 2022 a été achevé, avec 5 maisons, 4 transactions et 1 Vente en continu. À ce jour, à l’exception de Zhengzhou, les 21 autres villes pilotes d’approvisionnement centralisé en terres ont achevé le premier lot d’approvisionnement en terres en 2022.
Parmi les parcelles de Shenyang qui ont fait l’objet d’une transaction centralisée d’approvisionnement en terres dans ce lot, deux ont été achetées au prix de base par l’entreprise publique locale Shenyang xinju Real Estate Co., Ltd., les deux autres ont été achetées au prix de base par deux entreprises privées, Shenyang Yifu Real Estate Co., Ltd. Et Shenyang huixiang Real Estate Co., Ltd., respectivement. Les entreprises immobilières de marque n’ont pas acheté de terres.
Comme à Shenyang,
En outre,
Dans le contexte d’un marché immobilier qui n’a pas encore repris et d’un marché foncier globalement bas, les performances du marché varient d’une ville à l’autre, l’échelle d’approvisionnement en terres dans différentes villes est évidemment différente et les transactions sont inégales.
À l’heure actuelle, le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres n’est pas terminé, mais la moitié des villes ont publié le deuxième lot d’information sur l’approvisionnement centralisé en terres, Xiamen, Fuzhou, Beijing et Qingdao ont terminé le deuxième lot d’approvisionnement centralisé en terres, la performance globale du marché est médiocre.
Wu Jiaming, chercheur principal au Kerui Research Center, s’attend à ce que le volume des échanges de terres augmente périodiquement au troisième trimestre à mesure que les plans d’approvisionnement en terres des villes sont mis à l’ordre du jour. Toutefois, en raison de l’épidémie et d’autres facteurs, la reprise du côté des ventes n’a pas été à la hauteur des attentes, le marché foncier n’a pas pu être inversé de façon significative et est resté à un niveau faible. Les entreprises resteront prudentes dans l’acquisition de terrains au cours du deuxième semestre de l’année, et le retour à un niveau élevé et à un niveau faible est la principale stratégie d’investissement des entreprises immobilières.
De nombreux investisseurs interrogés dans les entreprises immobilières estiment que les entreprises centrales et les entreprises d’État resteront les principales forces du marché foncier au cours du deuxième semestre de l’année. Certains répondants ont également estimé que la chaleur de l’approvisionnement centralisé en terres dans les lots suivants était inférieure à celle du premier lot. Si les ventes sur le marché immobilier se rétablissaient bien, la pression sur le capital des entreprises privées, en particulier des entreprises immobilières vedettes de premier plan, diminuerait. Afin d’assurer la valeur des biens de l’année prochaine, leur enthousiasme à l’égard de l’approvisionnement en terres pourrait être amélioré.
La réduction de l’échelle d’approvisionnement en terres est l’une des caractéristiques importantes du premier lot de terres d’approvisionnement centralisé cette année. Selon les données de l’indice chinois, par rapport au premier lot d’approvisionnement centralisé en terres l’an dernier, parmi les 22 premiers lots d’approvisionnement centralisé en terres cette année, la superficie prévue des bâtiments de 19 villes a diminué à des degrés divers, la moitié des villes ont diminué de plus de 50%, dont Nanjing, Shenyang, Changchun et Wuhan ont diminué de 80% ou plus. Seule Hefei, Xiamen et Shenzhen ont augmenté l’échelle d’approvisionnement en terres.
Meng Xinxin, analyste de la Division index de l’Institut chinois de recherche, a déclaré aux journalistes du 21ème siècle que la baisse du marché immobilier et la pénurie de fonds des entreprises immobilières étaient les principales raisons de la réduction de l’échelle d’approvisionnement en terres dans les grandes villes. La baisse du marché a une incidence sur les recettes de vente des entreprises immobilières et sur l’enthousiasme des entreprises immobilières à acquérir des terres. Afin d’éviter un grand nombre de ventes en continu, la plupart des villes réduisent activement l’échelle d’approvisionnement en terres.
Prenons l’exemple de Shenyang, qui a terminé le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres en 2022 il y a quelques jours, où cinq parcelles ont été mises en place, avec une superficie totale prévue de 330000 mètres carrés, en baisse de 93% d’une année sur l’autre.
Wang Ming (alias), un investisseur d’une entreprise immobilière de marque à Shenyang, a déclaré aux journalistes du rapport économique du 21ème siècle que, compte tenu de la pénurie de fonds dans les entreprises immobilières, les autorités compétentes de Shenyang ont non seulement réduit l’échelle d’approvisionnement en terres du premier lot d’approvisionnement centralisé en terres, mais ont également exploré la volonté des entreprises immobilières d’obtenir des terres par l’intermédiaire de la Conférence de promotion des terres avant de publier des informations sur le transfert afin d’augmenter la probabilité d’obtenir des terres pour les entreprises immobilières.
Wang Ming a également déclaré que par rapport au premier lot de terrains d’approvisionnement centralisé de l’année dernière, la qualité des parcelles du premier lot de terrains d’approvisionnement centralisé de cette année à Shenyang a diminué.
Contrairement à Shenyang,
Jin Liang (alias), un chercheur invité d’une entreprise immobilière de marque à Pékin, a également constaté que, bien que l’échelle de l’approvisionnement centralisé en terres du premier lot à Pékin ait considérablement diminué cette année, les parcelles étaient de meilleure qualité. Au total, 18 parcelles de terrain ont été mises en place pour le premier lot de sites d’approvisionnement centralisé à Beijing, dont 7 dans le sixième District de Chengdu, et des parcelles de terrain à forte concentration de marché ont été mises en place, telles que la parcelle Fengtai Jiajiao, la parcelle Chaoyang wangsiying et la parcelle Chaoyang Cuigezhuang.
Par rapport à l’anneau, Selon les statistiques de
L’assouplissement relatif des règles de transfert est également l’une des principales caractéristiques du premier lot d’approvisionnement centralisé cette année. Par exemple, certaines villes ont réduit les exigences de qualification pour le développement des entreprises soumissionnaires et la proportion de dépôts de garantie. Hefei a élargi la qualification de développement des entreprises immobilières de la qualification de développement immobilier de premier niveau à la qualification de développement immobilier de deuxième niveau et plus, et a réduit l’exigence minimale de capital social de 300 millions de RMB à 200 millions de RMB. En outre, par exemple, Shanghai a annulé la méthode de classement composé des appels d’offres et des pendaisons et a réduit la proportion scellée de fonds réglementaires pour les demandes d’appel d’offres.
Mais dans l’ensemble, le premier lot de chaleur concentrée de l’approvisionnement en terres cette année est relativement faible, le taux de retrait des licences de vente en continu a augmenté. Par exemple, selon les données de l’indice central, le taux d’approvisionnement centralisé en terres du premier lot à Beijing, Nanjing, Chengdu, Hefei, Shenyang, Fuzhou, Tianjin, Jinan et Wuhan a augmenté à des degrés divers par rapport au même lot l’an dernier, dont 64% à Tianjin.
Par rapport au troisième lot d’approvisionnement centralisé de l’année dernière, le premier lot d’approvisionnement centralisé de cette année a également légèrement augmenté la situation des ventes en continu. Selon les statistiques de Guosheng Securities, le taux global de retrait des ventes aux enchères en continu dans 20 villes (à l’exclusion de Shenyang) qui ont achevé le premier lot d’approvisionnement centralisé cette année était de 15,8%, soit une légère augmentation de 1,2% par rapport au troisième lot l’année dernière.
Les entreprises centrales, les entreprises d’État et les entreprises locales d’investissement urbain sont les principales forces d’approvisionnement en terres du premier lot cette année.
Selon les statistiques de Guosheng Securities sur l’acquisition de terrains dans 20 villes (à l’exclusion de Shenyang) où le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres a été achevé, le nombre d’entreprises privées n’est que de 28,6%, celui des sociétés d’investissement municipales est de 35,5%, et celui des autres entreprises centrales et publiques est de 35,9%. Chengdu, Fuzhou, Guangzhou, Ningbo, Shenzhen, Wuxi et Suzhou Urban Investment Corporation ont un phénomène évident d’acquisition de terrains, représentant 50% ou plus; Beijing, Xiamen, Shenzhen, Jinan Land central Enterprises, State – owned Enterprises obtained more, 50% and more.
You Shan (alias) travaille dans le Département d’investissement d’une entreprise immobilière d’État dans le delta du fleuve Yangtze, responsable des activités d’investissement de l’entreprise à Shanghai.
Cette année, le premier lot d’approvisionnement centralisé à Shanghai, en particulier pour l’entreprise a remporté avec succès une parcelle de terrain. Au total, 5 entreprises immobilières participent à la concurrence, toutes appartenant à l’État.
You Shan told the 21st Century economic reporter,
« Nous prévoyons d’acquérir des terres à Shanghai en 2019, mais en raison de la concurrence féroce et du manque relatif d’expérience, nous n’obtiendrons les terres qu’en 2020. À cette époque, les entreprises privées et les entreprises d’État étaient très motivées à participer.» Contrairement à ce qui s’est passé à l’époque, le premier lot de parcelles de haute qualité à Shanghai cette année « a un prix total plus élevé, et la plupart des entreprises immobilières ne peuvent pas obtenir autant d’argent, pas beaucoup d’entreprises participantes », a déclaré M. youshan. En raison de l’optimisme à l’égard du marché de Shanghai, l’entreprise a accordé un prix d’autorisation plus élevé à la parcelle cible et a finalement remporté la course comme prévu.
Lorsqu’on lui a demandé pourquoi il n’y avait pas de concurrence pour l’acquisition de terrains, « pas d’argent » est devenu la réponse commune des entreprises immobilières privées interrogées. En raison de la forte pression financière, l’entreprise de Wang Ming n’a pas participé au premier lot d’approvisionnement centralisé en terres à Shenyang, l’entreprise de Jin Liang à Pékin cette année a considérablement réduit l’échelle. Zhang Lu (alias) est engagé dans le travail d’investissement dans la région du Sichuan d’une entreprise immobilière de premier plan, il a dit aux journalistes, en raison de la mauvaise désaffectation du projet, l’entreprise est confrontée à une certaine pression de remboursement de la dette, cette année non seulement à Chengdu n’a pas pris de terrain, mais aussi dans d’autres villes non centralisées du Sichuan dont il est responsable.
Yan Ming (alias) a travaillé comme gestionnaire d’investissement dans une entreprise immobilière de marque dans le delta du fleuve Yangtze. En raison de la pénurie de fonds, l’entreprise qu’il dessert n’est pas apparue sur le marché des enchères à Shanghai cette année. Mais Yan Ming a dit aux journalistes, son modèle d’entreprise est différent de la plupart des entreprises immobilières, l’entreprise précédente dans un certain nombre de grands projets de haute qualité de l’ancien dépôt de fonds, le stockage total du sol du Groupe est considérable, se classant parmi les dix premiers de l’industrie.
À l’heure actuelle, ces projets ne peuvent pas générer de valeur cette année ou les entreprises ne sont pas pressées de vendre parce que le marché n’est pas encore revenu. « Nous ne prenons pas de terrain cette année, l’année prochaine, l’année suivante, même dans trois ou cinq ans, il y a encore beaucoup de projets à vendre. Yan Ming a dit.
L’entreprise de services de zhanglu possède également un grand nombre de réserves de terres, ce qui est également une raison importante pour laquelle l’entreprise n’a pas pris beaucoup de terres cette année, en plus d’avoir besoin de fonds de réserve pour rembourser la dette.
« il y a une autre catégorie d’entreprises immobilières qui n’ont pas de terres et d’argent, aucun nouveau projet ne peut fonctionner, mais les flux de trésorerie sont négatifs et ne peuvent pas payer les dépenses des anciens projets par les flux de trésorerie des nouveaux projets. Zhang Lu a dit que ce type d’entreprise est généralement avant d’acheter beaucoup d’entreprises immobilières radicales à prix élevé, certaines petites entreprises immobilières locales qui n’ont pas d’effet de levier et n’ont pas d’accès radical aux terres, mais peuvent à ce stade “ramasser les fuites”, prendre des terres pour réapprovisionner.
En revanche, les entreprises des trois entreprises centrales et des entreprises publiques interrogées ont toutes obtenu des résultats dans les villes correspondantes.
« sur le marché foncier de Beijing, les entreprises centrales sont encore fortes, bien que les ventes ne soient pas idéales, mais nous avons un faible coût de financement, l’impact sur l’accès aux terres est faible. Li Jin (alias), qui travaille dans des entreprises publiques immobilières bien connues à Pékin, a déclaré aux journalistes du 21ème siècle.
Li Jin a déclaré qu’en raison de l’abondance relative des fonds et de la faible pression concurrentielle, son entreprise a obtenu cette année des parcelles de meilleure qualité que l’année dernière dans le cadre de l’approvisionnement centralisé en terres à Beijing, « dans le contexte d’une forte pression globale sur les ventes de l’industrie immobilière, L’emplacement des terres nouvellement acquises est meilleur, les projets futurs seront moins touchés par le marché, formant une incitation positive ».
En ce qui concerne l’ensemble du pays et de l’industrie, les données de l’Institut de recherche de l’indice central montrent que les entreprises immobilières ont pris 468,1 milliards de yuans de terres au cours des cinq premiers mois de cette année, avec une baisse de 64,7% d’une année sur l’autre et une augmentation de 8,8 Points de pourcentage par rapport au mois dernier. Les 10 entreprises immobilières dont les capitaux propres sont les plus élevés sont China Resources, jianfa, Lvcheng, China Sea, Binjiang, Guangzhou Metro, Poly, Vanke, Shanghai Real Estate et China Railway Construction Corporation Limited(601186)
Bien que le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres cette année ait une faible chaleur globale, mais la performance entre les villes se différencie, l’échelle d’approvisionnement en terres, la chaleur de transaction est différente.
Par exemple, en ce qui concerne l’échelle d’approvisionnement en terres, selon les données de l’indice central, Hangzhou et Chengdu, où la chaleur du marché est élevée, le premier lot de terres centralisées d’approvisionnement en terres cette année a introduit respectivement 60 et 50 parcelles, avec une superficie d’approvisionnement en terres de construction de 2,57 millions de mètres carrés et 2,08 millions de mètres carrés respectivement; Shenyang et Changchun, où la chaleur du marché est faible, ont lancé respectivement 5 et 2 parcelles de terrain, fournissant respectivement 180000 mètres carrés et 160000 mètres carrés de terrains de construction.
En ce qui concerne la chaleur des transactions, les statistiques de Guosheng Securities ont montré que, dans le premier lot d’approvisionnement centralisé de cette année, Shenzhen et Hefei ont un taux de prime plus élevé, supérieur à 10%, tandis que Jinan, Tianjin, Wuxi et Changchun ont un taux de prime plus faible, inférieur à 1%. Dans le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres à Shenyang, à l’exception des parcelles de vente aux enchères, les quatre autres parcelles ont été vendues à un taux de prime zéro.
Li Jin a déclaré,
En outre, la stratégie d’acquisition des terres des entreprises dans la région change également. Afin de réduire l’incertitude des ventes, M. Zhang a déclaré que la stratégie d’acquisition de terrains de ses entreprises dans les villes de préfecture s’était tournée vers des parcelles de haute qualité.
En outre, il est tôt ou tard pour l’approvisionnement centralisé en terres du premier lot dans toutes les villes. De Beijing, le 7 janvier, a pris l’initiative de publier le premier lot d’annonces d’information sur l’approvisionnement centralisé en terres pour ouvrir le rideau de l’approvisionnement centralisé en terres dans 22 villes cette année, à Shenyang, le 15 juin, le premier lot de transfert de terres, et à Zhengzhou, le 22 juin, il est prévu que l’approvisionnement centralisé en terres du premier lot de 22 villes sera terminé.
Contrairement à l’année dernière, où le premier lot d’approvisionnement centralisé a été concentré d’avril à juin, le premier lot de 22 villes a duré près d’un demi – an. Meng Xin a déclaré qu’en février de l’année dernière, la politique des « deux concentrations » a été publiée, de sorte que le premier lot de terres centralisées dans toutes les régions a été « annoncé par le Gouvernement » en mars – mai et transféré d’avril à juin. Par rapport à l’année dernière, le rythme de l’approvisionnement en terres dans certaines villes a été avancé cette année.
En outre, Meng Xin estime que Qingdao, Wuhan, Chongqing, Jinan, Beijing et d’autres villes augmenteront les temps d’approvisionnement centralisé en terres de trois à quatre fois cette année. Afin de réaliser l’approvisionnement centralisé en terres de quatre fois au cours de l’année, le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres doit être achevé Dès que possible, ce qui prolonge objectivement la période d’approvisionnement centralisé en terres du premier lot.
Jin Liang a déclaré que, par rapport aux années précédentes,
Selon l’analyse de Kerry, pour les administrations locales, l’augmentation des lots d’approvisionnement en terres est utile pour ajuster la structure de l’approvisionnement en temps opportun en fonction de l’évolution du marché, réduire le phénomène des ventes aux enchères et achever le plan d’approvisionnement en terres.
De l’avis de Li Jin, l’augmentation de la fréquence de l’approvisionnement centralisé en terres et la réduction de la quantité d’approvisionnement unique en terres par lots sont utiles pour mieux saisir le rythme d’entrée sur le marché des nouveaux projets d’acquisition de terres par les entreprises, réduire la probabilité d’ouverture centralisée et améliorer la commercialisation des projets.
À l’heure actuelle, bien que le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres n’ait pas encore été complètement achevé, les villes à rythme rapide ont lancé le deuxième lot d’approvisionnement centralisé en terres, et l’échelle d’approvisionnement en terres est encore inférieure à celle du même lot l’année dernière. Xiamen, Fuzhou, Beijing et Qingdao ont terminé le deuxième lot d’approvisionnement centralisé en terres, et des parcelles de terrain en vente libre sont apparues dans toutes les villes. La performance globale est encore plus faible que celle de la même période l’an dernier. Les entreprises centrales et d’État sont toujours les principales forces d’approvisionnement en terres.
Yan Ming a déclaré que, d’une manière générale, le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres a lieu au cours du premier semestre de l’année. Les entreprises immobilières ont une grande probabilité d’acquérir de nouvelles terres pour former la valeur des biens à la fin de l’année. Si le deuxième lot d’approvisionnement centralisé en terres peut également être complété au cours du premier semestre de l’année, il y a une certaine probabilité de former la valeur des biens de l’année en cours. Les troisième et quatrième lots d’approvisionnement centralisé en terres sont difficiles à former la valeur des biens de l
Par conséquent, en général, le premier lot d’approvisionnement centralisé en chaleur est le plus élevé, le deuxième lot est le deuxième, le troisième lot de chaleur du marché est relativement faible.
Youshan pense également que le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres a la chaleur la plus élevée toute l’année, « la nouvelle année, tout le monde porte de nouveaux indicateurs de pression, peut prendre des terres ou tôt ». Mais cette année, la situation est particulière, certaines entreprises centrales, les entreprises d’État ont déjà obtenu le premier lot de transfert de terres, les administrations locales de suivi pour améliorer l’enthousiasme des entreprises immobilières à soumissionner, ou continuer à lancer des parcelles de haute qualité.
En outre, selon la rétroaction de l’entrevue, en raison de la norme de pré – vente, du processus d’approbation et d’autres facteurs, le temps d’ouverture des nouveaux projets varie considérablement d’un endroit à l’autre. Jin Liang a déclaré que cette année, de nombreuses entreprises immobilières de Pékin sont passées de l’acquisition de terrains à l’ouverture d’un rythme nettement plus rapide, « avant 3 – 6 mois, maintenant le plus rapide 45 jours d’ouverture ». Wang He et youshan n’ont pas ressenti de changement de rythme de pré – vente, Wang He a dit que Nanjing de la prise de terre à l’ouverture du marché est encore 7 – 8 mois. En raison des normes de pré – vente plus élevées à Shanghai, le processus d’approbation prend plus de temps, généralement 8 – 10 mois avant l’ouverture, a déclaré Yu Shan. Mais en raison du bon marché de Shanghai et des bénéfices élevés du projet, le marché foncier est très attrayant.
De nombreux répondants ont estimé que
L’entreprise de services de zhanglu a optimisé de nombreux investisseurs dans la région du Sichuan. Zhang Lu est actuellement en train de réserver les projets de la ville au niveau de la préfecture: « maintenant, nous sommes tous en train de regarder les projets de la ville au niveau de la préfecture de la plus haute qualité. D’abord, nous devons trouver de bonnes parcelles et parler au Gouvernement. Lorsque le marché s’améliore, nous pouvons commencer à prendre les terres immédiatement, sinon il est trop tard.»
rapports connexes
Les données immobilières de mai ont donné des signaux positifs que le financement des entreprises immobilières est stable et que le marché immobilier devrait continuer à se redresser au cours du deuxième semestre de l’année.
Une image des 70 derniers changements de prix de l’immobilier: ces villes ont chuté! Votre maison a – t – elle augmenté ou diminué?
Une suite pour moins de 50 000 $! La ville a perdu 500000 maisons d’occasion en 10 ans, ce qui a entraîné une baisse de 70 villes.
Qingdao one Street will “promote residents to buy home” into Community Assessment? Réponse locale: Oui.
