Performance du marché:
L’indice de Shanghai a fermé cette semaine + 0,99% à 3 349,75%. Gem était de + 6,29% cette semaine à 2 824,44; Shanghai et Shenzhen 300 ont fermé cette semaine + 1,99% à 439477%. Le secteur immobilier + 1,86% se classe 17e sur 31 secteurs.
Ventes de maisons neuves: – 6,2% d’une année sur l’autre et + 1,2% d’une année sur l’autre
Cette semaine (6.17-6.23), la superficie totale des maisons de première main dans 32 villes que nous avons suivies avec emphase était d’environ 4354 millions de m3, soit – 6,2% d’une année sur l’autre et + 1,2% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons de première main de première ligne (4 villes) était de 809000 m3, soit – 30,1% d’une année sur l’autre et – 20,8% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons de première main de la deuxième ligne (14 villes) était de 2 949000 m3, soit + 21,2% d’une année sur l’autre et + 16,6% d’une année sur l’autre; Le volume total des ventes de maisons de première main de la troisième ligne (14 villes) était de 595000 m3, soit – 43,5% d’une année sur l’autre et – 20,8% d’une année sur l’autre.
Transactions immobilières d’occasion: la zone de transaction est de – 32,2% d’une année sur l’autre et de – 6,4% d’une année sur l’autre
Cette semaine (6.17-6.23), nous avons suivi avec emphase 16 villes de maisons d’occasion avec une superficie totale d’environ 1,1 million de mètres carrés, soit – 32,2% d’une année sur l’autre et – 6,4% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons d’occasion de première ligne (2 villes) est de 310000 m3, soit – 35,1% d’une année sur l’autre et + 7,8% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de deuxième ligne (8 villes) est de 500000 m3, soit – 34,5% d’une année sur l’autre et – 20,6% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de la troisième ligne (6 villes) est de 290000 m3, soit – 23,8% d’une année sur l’autre et + 12,2% d’une année sur l’autre.
Inventaire des maisons neuves: surface d’inventaire – 0,28% par rapport à l’année précédente, période de désintermédiation 12,5 mois
Jusqu’au 23 juin 2022, la zone d’inventaire des maisons neuves dans 16 villes que nous avons suivies avec emphase cette semaine était d’environ 91,84 millions de m3, soit – 0,28% de l’anneau, et le cycle global de désintégration (par zone) était d’environ 12,5 mois. Parmi eux, l’inventaire total des maisons neuves de première ligne (4 villes) s’élève à 31,67 millions de m3, soit – 0,22% de l’anneau, et le cycle de déségradation est de 10,7 mois; L’inventaire des maisons neuves de la deuxième ligne (6 villes) est de 33,29 millions de m3, soit – 0,36% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 9,9 mois; L’inventaire des maisons neuves de la troisième ligne (6 villes) est de 26,88 millions de m3, soit – 0,25% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 27,2 mois.
Marché foncier: la superficie des terres de Baicheng est de 16,65 millions de m3, le prix total des terres de Baicheng est de 15,2 milliards de RMB et le taux de prime foncière est de 2,10%.
La semaine dernière (6.13-6.19), 475 terrains ont été fournis dans 100 villes, ce qui correspond à environ 37,79 millions de mètres carrés de surface de construction pour l’approvisionnement en terrains; Le nombre de transactions foncières dans 100 villes est de 319, la surface de construction correspondante est d’environ 16,65 millions de m3, le prix total des transactions foncières est d’environ 15,2 milliards de yuan, et le taux de prime foncière dans 100 villes est de 2,10%. Parmi eux, les surfaces de construction des terrains urbains de première ligne, de deuxième ligne et de troisième ligne sont respectivement de 370000 m3, 8 240000 m3 et 8 480000 m3, soit – 94%, + 56% et – 55% d’une année sur l’autre, et les taux de prime foncière correspondants sont respectivement de + 0,26%, + 5,31% et + 2,60%.
Conseils en matière d’investissement:
Depuis juin, l’ensemble des ventes immobilières présente une reprise différentielle de première et de deuxième ligne et une faiblesse de troisième ligne. Pour les villes de premier et de deuxième rang, l’assouplissement des politiques et la baisse des taux d’intérêt hypothécaires se sont rapidement redressés. En ce qui concerne le marché des maisons d’occasion, le volume quotidien moyen des maisons d’occasion dans 50 villes de Shell au cours de la première moitié de juin a augmenté de 20% par rapport au niveau quotidien moyen de mai. Du point de vue du marché du logement de première main, l’activité des transactions immobilières d’occasion à Shanghai en première ligne et à Hangzhou, Suzhou et Qingdao en deuxième ligne a considérablement augmenté. En particulier à Qingdao, les données hebdomadaires à haute fréquence ont maintenu une forte croissance d’une année sur l’autre (+ 154,1%) et ont augmenté de 186,0% d’une année sur l’autre la semaine dernière en raison d’une meilleure prévention et d’un meilleur contrôle de l’épidémie, ainsi que de l’annulation de la politique de restriction des achats dans les banlieues de Qingdao au début de juin. Pour les villes de troisième et quatrième niveaux, les données hebdomadaires de juin n’ont pas été sensiblement restaurées comme celles des 30 grandes et moyennes villes. Cela montre que le point douloureux dans les villes de base n’est pas l’absence de politiques adéquates, mais l’exode de la population, le découvert de la demande, les attentes pessimistes et d’autres raisons.
En ce qui concerne le jugement du marché de suivi, nous pensons que la reprise de l’achèvement est une tendance majeure avec l’amélioration de la situation des ventes, pour les raisons suivantes: 1) dans le cadre du système de surveillance des fonds de pré – vente, une fois que le taux de réchauffement et d’élimination du côté des ventes des entreprises immobilières a augmenté, la priorité sera donnée à l’accélération de la reprise de l’achèvement afin de raccourcir la période de construction; Le renflouement des entreprises immobilières entre dans une nouvelle phase. L’entrée continue de capitaux appartenant à l’État apporte non seulement des capitaux, mais aussi des canaux de vente et une augmentation du crédit de financement, et active les actifs pour promouvoir la reprise de la production. L’accélération du rythme de reprise de l’achèvement fournira une garantie pour le règlement des performances des développeurs, parmi lesquels les développeurs et les entreprises privées de premier plan qui ont des antécédents solides en matière de propriété d’État et de financement s’améliorent considérablement.
Après les « trois lignes rouges », l’introduction de politiques telles que la gestion de la concentration des prêts immobiliers, l’approvisionnement en terres et la réforme pilote de l’impôt foncier limitera l’offre et la demande dans les deux sens. La direction du vent n’a pas changé, la « stabilité » est toujours le ton principal, la politique d’expansion de l’espace de collecte est plus étroite. Les évaluations actuelles du secteur et les positions sont à des niveaux historiquement bas. À l’avenir, l’effet de base faible s’est atténué, les fondamentaux ont subi une pression à la baisse au début de 2022 et l’offre et la demande de l’industrie ont été limitées, ce qui a entraîné une augmentation de l’incohérence entre l’acquisition de terres, les ventes et la réduction de l’effet de levier. Attention recommandée: (1) type de développement stable: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; Type de croissance bénéfique: Xiamen C&D Inc(600153) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Normes de qualité en matière de gestion immobilière: CR Vientiane Life, biguiyuan service, JinKe service, Baolong Business, etc.
Conseils sur les risques:
La politique de contrôle de l’immobilier est devenue plus stricte, les ventes n’ont pas été réparées comme prévu, les fonds se sont considérablement resserrés, etc.
