Rapports des principaux instituts de recherche en courtage en Chine, minimisant la différence d’information entre les investisseurs individuels et les institutions et permettant aux investisseurs individuels de comprendre plus tôt les changements fondamentaux des sociétés cotées.
Le 5 août, le premier lot de produits de FPI de logements locatifs garantis a été officiellement ouvert à la cotation. Red Earth Shenzhen Anju REIT et CICC Xiamen Anju REIT ont publié respectivement leur prospectus de recrutement, leurs rapports d’enquête et d’autres annonces, accélérant ainsi l’arrivée des FPI de logements locatifs protégés.
Quant aux actifs sous-jacents, les projets initiaux sont situés dans des villes à haute énergie et ont également une grande échelle d’exploitation. Les actifs sous-jacents de la FPI de Shenzhen sont le projet Anju Baiquange, le projet Anju Jingyuan, le projet Poly Champagne Court et le projet Phoenix Mansion, tous situés à Shenzhen, avec un total de 1 830 unités de logements locatifs subventionnés et ses installations annexes, et une évaluation globale du projet de 1,158 milliard de RMB. L’évaluation globale du projet est de 1,214 milliard de RMB.
En termes de liquidité, les actions de placement stratégique représentent pas moins de 60%. Selon le prospectus, Red Earth Shenzhen Anju REIT a levé 500 millions d’actions, avec 60% des actions stratégiquement placées ; CICC Xiamen REIT a levé 500 millions d’actions, avec 62,47% des actions stratégiquement placées.
En termes de revenus, le taux annualisé de distribution en espèces devrait dépasser 4 % en 2022 et 2023. Il est estimé que le montant disponible pour la distribution de juillet à décembre 2022 sera de 24,533 millions RMB, soit un taux de distribution de flux de trésorerie net de 4,24 %, et de 49,184 millions RMB pour l’ensemble de l’année 2023, soit un taux de distribution de flux de trésorerie net de 4,25 % ; le montant disponible pour la distribution d’avril à décembre 2022 sera de 39,609 millions RMB, soit un taux de distribution de flux de trésorerie net de 4,25 % pour CICC Xiamen REIT. Le taux de distribution du flux de trésorerie net prévu est de 4,33 % et le montant disponible pour la distribution pour l’ensemble de l’année 2023 est de 52,633 millions RMB, ce qui correspond à un taux de distribution en espèces de 4,34 %.
Le processus d’acceptation de ces FPI de logements à loyer garanti est rapide. Les logements locatifs garantis peuvent atténuer le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs dans les villes et réduire de manière appropriée la pression de la vie des locataires ; le 14e plan quinquennal propose clairement d'”accroître l’offre de logements locatifs garantis” comme une tâche essentielle, et l’offre de logements locatifs garantis devrait encore s’accroître à l’avenir. En mars 2022, la Commission de réglementation des valeurs mobilières a proposé de promouvoir la mise en œuvre de projets pilotes de FPI publiques pour les logements locatifs subventionnés, et les logements locatifs subventionnés pourraient devenir une partie importante des FPI à l’avenir.
Les FPI surclassent l’indice composite SSE cette semaine
Cette semaine, l’indice REIT a augmenté de 0,54 %, tandis que l’indice composite de Shanghai a baissé de 0,81 % et que l’indice des obligations d’État a augmenté de 0,16 %. Sur une base mobile de 4 semaines, l’indice REITs a augmenté de 1,76%, tandis que l’indice SSE Composite a chuté de 3,85% et l’indice des obligations du Trésor a augmenté de 0,51%. Selon nos mesures statistiques, au 5 août 2022, l’indice REITs présentait une faible corrélation négative avec l’indice composite de Shanghai, avec un coefficient de corrélation de -0,33 ; l’indice REITs présentait une forte corrélation positive avec l’indice des obligations du Trésor, avec un coefficient de corrélation de 0,72. La division des REITs en deux catégories, les REITs d’actions et les REITs de franchise, permet d’examiner. Pour la semaine, les FPI d’actions ont augmenté de 0,78 % et les FPI de franchise de 0,39 %. Sur une base continue de 4 semaines, les FPI d’actions ont augmenté de 3,15% et les FPI de franchise de 0,85%. Globalement, l’indice Equity REITs a surperformé l’indice Franchise REITs, avec une nette divergence entre les deux types de REITs.
Les évaluations d’ABS pour les FPI d’actions sont généralement inférieures à celles des FPI de franchise.
Au 5 août 2022, la valorisation ABS la plus élevée était celle de Ping An Guang Jiaotong Investment Guanghe Expressway REIT, à 14,86 fois ; la valorisation la plus faible était celle de Red Earth Innovation Shenzhen Yan Tian Port Holdings Co.Ltd(000088) REIT, avec une valorisation ABS de 2,37 fois. Par type d’actifs, la valorisation ABS des FPI de droits de propriété est inférieure à 5 fois ; les FPI de concessions sont généralement valorisées au-dessus de 5 fois, seule la FPI fermée Fortune Capital Water étant valorisée à 3,37 fois.
Conseil d’investissement : Le premier lot de FPI de logements locatifs garantis s’est accéléré, reflétant la diversité des types d’actifs sous-jacents sur le marché des FPI, et d’autres FPI de logements locatifs garantis pourraient être cotés à l’avenir. Avec la mise en œuvre progressive de cette politique, nous sommes optimistes quant à l’espace de développement du marché des FPI dans son ensemble. Il est recommandé de se concentrer sur : 1) les FPI d’infrastructure de parc qui bénéficient de l’appréciation des actifs et qui ont de bonnes capacités opérationnelles, comme les FPI d’infrastructure de parc et les FPI de stockage et de logistique ; 2) les FPI de franchise avec des flux de trésorerie stables et des taux de dividendes élevés, comme les FPI écologiques et environnementales, les FPI d’infrastructure énergétique et les FPI d’infrastructure de transport.
Risque : la mise en œuvre des politiques n’est pas conforme aux attentes, la macroéconomie n’est pas conforme aux attentes, le fonctionnement du projet n’est pas conforme aux attentes.
