[Question du jour
En termes de structure, la migration de la population a également un impact sur la demande de logements, les villes ayant un afflux net plus important de résidents urbains permanents ayant tendance à générer une plus grande demande de nouveaux logements.
1) Nous pouvons clairement constater que la croissance démographique des villes de niveau 1 a considérablement ralenti ces dernières années. 0,3 million de personnes vivront à Pékin en 2021, 23 000 de plus à Shanghai, 111000 de plus à Guangzhou et 48 000 de plus à Shenzhen. Selon le plan directeur de la ville, les quatre villes de premier rang ont un plafond combiné de population résidente de 87 millions, avec un “solde” global de population résidente de seulement 3 727500, y compris Shanghai, qui a un “solde” de 105700 restant du plafond de population résidente de 25 millions. Shanghai n’est qu’à 105700 personnes du plafond de 25 millions. En termes de contrôle total de la population, les villes de premier rang, notamment Pékin et Shanghai, ont déjà pris des mesures et sont les moins libres de s’installer. Nous soutenons qu’il existe un effet d’échelle décroissant sur la taille de la population urbaine et les économies urbaines, et que lorsque les villes atteignent leurs marges de croissance, l’augmentation de la population n’améliore guère l’efficacité urbaine. Pour les villes de niveau 1, la taille de la population est le fondement du développement, et la qualité et la structure de la population sont la clé du développement. Tout en contrôlant l’afflux de population, les villes de premier rang libéralisent également le seuil d’installation des talents et attirent l’afflux de talents de niveau moyen à supérieur en ajustant leurs politiques d’installation, ce qui permettra d’optimiser davantage la structure de leur population et de parvenir à un développement urbain durable. Les villes de niveau 1 transforment le dividende démographique en un dividende de talents, entrant dans une ère de croissance sector et d’optimisation structurelle parallèles.
(2) Parmi les villes de second rang, Wuhan, Chengdu, Chongqing, Xi’an et Hangzhou enregistrent un afflux net élevé de résidents urbains. Nous pensons que les villes de second rang sont encore au stade de la compétition pour l’accroissement de la population et, à mesure que le développement démographique de la Chine se transforme en un stade de stock, la manière dont chaque ville attire l’accroissement du “stock” déterminera le futur modèle de compétition des villes. Par le passé, les villes de premier rang attiraient un grand nombre de personnes en raison de leurs avantages industriels, mais au cours des deux dernières années, les gens ont commencé à “fuir” les villes de premier rang, et les capitales provinciales, plus proches de leur ville natale et offrant un environnement humaniste similaire, sont devenues un meilleur choix. Wuhan a connu une reprise économique dans l’ère post-épidémique, ajoutant plus d’un million de nouveaux résidents urbains pendant deux années consécutives ; Xi’an et Zhengzhou ont également connu des augmentations plus importantes au cours des deux dernières années ; avec le développement du cluster de villes Chengdu-Chongqing, l’attractivité de la population de Chengdu et Chongqing a également augmenté de manière significative ; Hangzhou, qui a plus de ressources, a également développé une forte attraction de la population. L’afflux net moyen de résidents urbains en 2021 dans les villes de second rang est de 307000 par ville, avec Wuhan En 2021, l’afflux net moyen de résidents urbains dans les villes de deuxième rang est de 307000 par ville, Wuhan, Chengdu et Chongqing ayant un afflux net plus élevé de 1,05, 720000 et 300000 respectivement. (Calcul : afflux net de population résidente urbaine l’année T = taux d’urbanisation l’année T * population résidente l’année T – (T-1) taux d’urbanisation l’année T * (T-1) population résidente)
Du point de vue de la migration de la population, la demande annuelle moyenne de nouveaux logements est de 2,68 millions de pieds carrés pour une seule ville de niveau 1 et de 1,04 million de pieds carrés pour une seule ville de niveau 2. Nous calculons la demande de nouveaux logements dans chaque ville sur la base de la nouvelle population de résidents urbains * surface de logement par habitant dans chaque ville. Parmi les villes de premier rang, Beijing et Guangzhou ont une demande annuelle moyenne de logements neufs relativement élevée de plus de 3,5 millions de pieds carrés ; parmi les villes de second rang, Chongqing, Wuhan, Hangzhou et Xi’an ont une demande relativement élevée de plus de 13 millions de pieds carrés. Parmi les villes de troisième et quatrième rang, Jinhua et Wuhu ont une demande annuelle moyenne de nouveaux logements de plus de 3,5 millions de ping.
[Commentaires finaux d’aujourd’hui].
En ce qui concerne la performance du marché au sens large, le secteur immobilier de Shenwan a augmenté de 1,22% aujourd’hui (1er septembre), avec un rendement de 2,08% par rapport au CSI 300 ; le secteur immobilier de Hang Seng a baissé de 0,29%, avec un rendement de 1,50% par rapport à l’indice Hang Seng. Le secteur immobilier de Shenwan, les entreprises centrales, les entreprises publiques locales et les entreprises privées ont augmenté et diminué en moyenne de 2,02 %, 2,05 % et 1,33 % respectivement. L’amélioration de la baisse des ventes, la politique a continué à détendre la table pour faire progresser le secteur. D’une part, selon les données de Kerry, en août, les 100 premières entreprises immobilières ont réalisé un chiffre d’affaires de 602,3 milliards de yuans, soit une baisse de 5,4 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, pour atteindre 34,1 %, mais cumulativement, les 100 premières entreprises immobilières, de janvier à août, ont enregistré une baisse de leur chiffre d’affaires par rapport à l’année précédente qui reste élevée, à 47,6 %, et la confiance de l’ensemble du secteur est encore faible, les ventes étant en phase d’effondrement. D’autre part, la réunion régulière d’hier du Conseil d’État de nouveau, le soutien rigide et l’amélioration de la demande de logement, local “une ville, une politique” avec une bonne boîte à outils politique, l’utilisation flexible de l’étape de la politique de crédit et des prêts spéciaux pour protéger la livraison de bâtiments. Nous pensons que l’assouplissement de la politique de la demande devrait être encore renforcé.
En ce qui concerne la performance individuelle des actions, les principales sociétés immobilières de catégorie A ont augmenté et baissé en moyenne de 1,02 %, les trois premières étant Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Yango Group Co.Ltd(000671) et Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , en hausse et en baisse de 4,63 %, 1,86 % et 1,51 % respectivement. Aujourd’hui, les principales valeurs immobilières nationales ont augmenté et diminué d’une valeur moyenne de 1,14%, les trois premières étant China Jinmao, Midea Land, C&D International, en hausse et en baisse de 7,23%, 3,09%, 1,65%, sont des entreprises privées de haute qualité et des entreprises d’État centrales stables en tête. Hier soir, Kerry a annoncé la liste des ventes d’août, China Jinmao, C&D International ont vu leur taux de croissance mensuel des ventes devenir positif.
