Règlement de la baisse quantitative et qualitative et de l’extrême divergence des résultats
En 2022H1, le chiffre d’affaires des 103 principales entreprises immobilières cotées en actions A+H a été de -14,7 % en glissement annuel, en baisse de 46,6 points de pourcentage par rapport à 2021H1 ; le bénéfice net attribuable à la société mère a baissé de 66,8 % en glissement annuel, en baisse de 62,6 points de pourcentage par rapport à 2021H1. Le taux de croissance du bénéfice net attribuable de l’industrie a connu la plus forte baisse au cours des 10 dernières années, principalement causée par les petites entreprises immobilières / pertes des entreprises privées, les grandes entreprises immobilières et les entreprises d’État performance des bénéfices est relativement stable, la concentration des bénéfices de l’industrie est à un nouveau sommet depuis 2012, par gradient grandes entreprises immobilières, par nature des entreprises d’État ont contribué 107%, 87% du bénéfice net attribuable. 2022H1 marge bénéficiaire brute immobilière globale de 19,4%, en baisse de 3,9 points de pourcentage par rapport à 21H1. La marge bénéficiaire nette a été de 5,0 %, en baisse de 4,9 points de pourcentage par rapport au 21S1 ; le ROE pondéré a été de 1,7 %, en baisse de 3,8 points de pourcentage par rapport au 21S1. La tendance à la baisse de la marge brute de l’industrie s’est poursuivie, la marge bénéficiaire globale de l’industrie continue de se rétrécir, la marge nette est supérieure à la marge brute en baisse, la marge nette des petites entreprises immobilières et des entreprises privées est arrivée à un niveau relativement bas dans l’histoire. le niveau de ROE est arrivé à la fourchette la plus basse depuis 2011, l’analyse de DuPont montre que le ROE actuel à la baisse provient principalement de la forte baisse de la marge de vente nette. Nous pensons que le mouvement actuel de baisse des marges bénéficiaires est inévitable dans le processus de retour à la moyenne de l’industrie, et il est toujours possible que les marges bénéficiaires subissent une légère baisse sur l’ensemble de l’année. Cependant, dans une perspective à plus long terme, avec le côté terrestre du taux de prime du marché qui redescend, le côté financier de l’amélioration de l’appétit pour le risque, nous sommes toujours optimistes que l’industrie dans le volume de stabilisation des ventes de logements de produits de base prémisse pour atteindre la stabilisation des marges bénéficiaires. Ventes en forte baisse, réserves de performance en baisse
En 2022H1, les liquidités perçues par 69 entreprises globales de logement par actions A provenant de la vente de biens et de la prestation de services ont diminué de 35,6 % en glissement annuel, avec un taux de croissance de 72,9 points de pourcentage inférieur à celui de 2021H1. Depuis le début de l’année, la prolifération du risque de crédit dans l’industrie et l’impact de l’épidémie de COVID-19 ont intensifié l’attentisme de la demande, et la tendance à la baisse des ventes a directement affecté les entrées de trésorerie de l’industrie, le taux de croissance annuel des retours de ventes de l’industrie arrivant à un niveau relativement bas depuis 2012. Les rendements des ventes des grandes entreprises immobilières et des entreprises d’État étaient légèrement meilleurs que ceux des autres types d’entreprises, mais ils étaient tous nettement inférieurs à ceux du passé. Nous pensons que le rendement des ventes restera relativement faible tout au long de l’année, les grandes entreprises immobilières et les entreprises centrales d’État devant bénéficier d’un léger rebond des améliorations structurelles des ventes.
En 2022H1, les pré-rentrées et les engagements contractuels de l’ensemble des entreprises de logement ont diminué de 2,3 % en glissement annuel, avec un taux de croissance de 18,8 points de pourcentage inférieur à celui de 2021H1 ; les pré-rentrées et les engagements contractuels de l’ensemble des entreprises de logement ont représenté 333,4 % du chiffre d’affaires, soit 42,3 points de pourcentage de plus qu’en 2021H1. 2012 a vu la première croissance négative des pré-rentrées du secteur. Sous l’effet de la baisse significative des revenus, l’industrie a vendu en suspens pour améliorer passivement la couverture des revenus.
Amélioration du flux de trésorerie d’exploitation, intensification des différences structurelles
Le flux de trésorerie net provenant des activités d’exploitation de l’ensemble des entreprises immobilières en 2022H1 s’est élevé à 52,17 milliards RMB, soit une hausse de 5,1 milliards RMB en glissement annuel. Les liquidités versées pour les biens et services achetés par l’ensemble des entreprises immobilières en actions A ont chuté de 38 % en glissement annuel, tous les échelons et types d’entreprises immobilières connaissant des degrés divers de baisse. Dans un contexte de ralentissement de la croissance et de resserrement des financements, la préférence pour la trésorerie des entreprises immobilières s’est généralement renforcée, les grandes entreprises immobilières et les entreprises publiques augmentant leurs sorties de trésorerie d’exploitation à contre-courant de la tendance. En 2022H1, les stocks de l’ensemble des entreprises immobilières représentaient 52,3 % du total des actifs, soit 0,8 point de pourcentage de plus qu’en 21H1. Par structure, les stocks des grandes entreprises immobilières et des entreprises d’État ont représenté respectivement +0,3 et +1,8 point de pourcentage du ratio des stocks de l’ensemble du secteur en glissement annuel. Nous pensons que les grandes entreprises immobilières et les entreprises d’État devraient bénéficier de l’amélioration structurelle du financement et des ventes, et se développer à contre-courant de l’acquisition de terrains. Le ratio d’inventaire des grandes entreprises immobilières et des entreprises d’État pourrait continuer à augmenter tout au long de l’année.
L’écart de financement se creuse, l’industrie se bat pour réduire ses effectifs
Le flux de trésorerie net global provenant des activités de financement des entreprises immobilières en 2022H1 était de -141,98 milliards de yuans, dont les grandes entreprises immobilières ont essentiellement atteint l’équilibre de financement, les petites et moyennes entreprises immobilières, la pression de financement des entreprises privées, 21 ans depuis le côté financement de l’appétit pour le risque n’a toujours pas connu d’amélioration significative. Le passif global portant intérêt de 2022H1 a diminué de 3,7% en glissement annuel, le taux de croissance a diminué de 6,0 points de pourcentage par rapport à 2021H1, le taux de baisse du passif portant intérêt par rapport à 2021H1. Le taux de diminution des engagements portant intérêt s’est à nouveau accru à la fin de 2021. Les dettes portant intérêt des entreprises immobilières sont très différentes : les grandes entreprises immobilières et les entreprises publiques se développent à contre-courant en termes d’échelle, et les dettes portant intérêt à moyen et long terme représentent respectivement 2 % et 1 % en glissement annuel en termes de structure, avec une optimisation continue de la durée de la dette ; les petites et moyennes entreprises immobilières et les entreprises privées ont du mal à réduire leurs tableaux, et la pression sur le service de la dette à court terme continue d’augmenter. Nous croyons que l’industrie de l’ajustement de levier, la capacité de compensation ou continuera à approfondir, mais l’intensification de l’intensité de compensation à court terme mai apporter la propagation désordonnée du risque de crédit, nous attendons toujours de la politique de l’offre et la demande côté de la force, progressivement réparer la confiance de l’industrie.
En ce qui concerne les trois lignes rouges, le ratio d’endettement global des entreprises de logement nettes d’encaissements en 2022H1 était de 73,3 %, en baisse de 0,5 point de pourcentage par rapport à 2021 ; le ratio d’endettement net des entreprises de logement était de 76,7 %, en hausse de 0,7 point de pourcentage par rapport à 2021 ; le ratio d’endettement à court terme était de 105,9 %, en baisse de 20,4 points de pourcentage par rapport à 2021. Ratio d’endettement et ratio d’endettement net des entreprises de logement nettes d’encaissements en 2022H1 Optimisation globale, le ratio trésorerie/dette à court terme de l’industrie a subi une pression importante en raison du resserrement du financement et de la baisse des ventes. En termes de structure, les grandes entreprises immobilières et les entreprises d’État conservent encore une certaine volonté et une certaine marge de manœuvre pour augmenter l’effet de levier, le ratio d’endettement net a augmenté de 7,7/7,5 points de pourcentage pour atteindre 45,9 %/68,5 %, à contre-courant de la tendance ; les petites et moyennes entreprises immobilières et les entreprises privées ont optimisé leurs indicateurs de service de la dette à long terme à des degrés divers, la tendance à l’amélioration dépendant toujours des aspects financiers et commerciaux de l’amélioration continue.
Stratégie : haussier sur les opportunités de résonance de la demande et de la réforme de l’offre.
L’industrie 22H1 a touché le fond, la rentabilité a atteint un niveau historiquement bas ; mais par la structure, certaines entreprises de pointe de haute qualité, les entreprises d’État à travers le cycle, l’expansion contre-tendance. Nous sommes optimistes quant à l’amélioration du modèle de l’industrie après ce cycle de réforme de l’offre de l’industrie, ainsi que la politique de demande à court terme qui a atteint son niveau le plus bas, la croissance des opportunités de résonance alpha et bêta, la logique d’investissement de l'”ancien trois haut” au “nouveau trois haut”, c’est-à-dire, de La logique d’investissement est passée de “dette élevée, effet de levier élevé et rotation élevée” à “énergie élevée, crédit élevé et qualité élevée”. Les entreprises centrales nationales et les entreprises immobilières de premier plan disposant de meilleures qualifications en matière de crédit et de réserves de ressources devraient être les premières à bénéficier de la reprise du secteur au second semestre.
Suite des recommandations : 1) Leaders de qualité : China Overseas Development, Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Longhu Group, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Croissance de qualité : Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holdings Group ; 3) Gestion immobilière de qualité : BG Services, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng Services. Préoccupations suggérées : Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Yuexiu Property, C&D International, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China, etc.
Conseils en matière de risques : écart du risque de crédit de l’industrie ; baisse des ventes de l’industrie plus importante que prévu ; moins importante que prévu en raison des efforts de la politique de la ville.
