Performance du marché.
SSE -4,16% pour la semaine, pour clôturer à 312640 points ; GEM -7,10% pour la semaine, pour clôturer à 236740 points ; CSI 300 -3,94% pour la semaine, pour clôturer à 393268 points. Le secteur de l’immobilier a enregistré une baisse de 3,84 %, ce qui le place au 13e rang sur 31 secteurs.
Transactions sur les logements neufs : zone vendue -47,2% en glissement annuel, -1,2% en glissement annuel
Cette semaine (9.9-9.15), les 32 villes que nous suivons ont enregistré une superficie combinée de transactions de logements primaires d’environ 2,1 millions de mètres carrés, soit -47,2% en glissement annuel et -1,2% en glissement trimestriel. Parmi eux, le premier niveau (4 villes) a enregistré une superficie totale de transactions de logements primaires de 730000 mètres carrés, soit -1,2% en glissement annuel et -1,0% en glissement annuel ; le deuxième niveau (14 villes) a enregistré une superficie totale de transactions de logements primaires de 950000 mètres carrés, soit -62,3% en glissement annuel et +7,7% en glissement annuel ; le troisième niveau (14 villes) a enregistré une superficie totale de transactions de logements primaires de 430000 mètres carrés, soit -41,1% en glissement annuel et -16,8% en glissement annuel.
Stock de logements neufs : zone d’inventaire +3,70% en glissement annuel, cycle d’épuisement de 12,6 mois
Au 2022.9.15, cette semaine, la superficie totale du stock de logements neufs dans les 16 villes sur lesquelles nous nous concentrons était d’environ 94,15 millions de m², soit +3,70 % en glissement annuel, avec un cycle d’épuisement global (par superficie) d’environ 12,6 mois. Parmi eux, le stock de logements neufs de premier rang (4 villes) a totalisé 33,37 millions de m², +0,96% en glissement annuel, avec un cycle d’épuisement de 10,8 mois ; le stock de logements neufs de deuxième rang (6 villes) a atteint 32,37 millions de m², +10,89% en glissement annuel, avec un cycle d’épuisement de 10,1 mois ; le stock de logements neufs de troisième rang (6 villes) a atteint 28,4 millions de m², -0,48% en glissement annuel, avec un cycle d’épuisement de 24,4 mois.
Transactions de biens d’occasion : -18,0% en glissement annuel, -10,0% en glissement trimestriel
Cette semaine (9.9-9.15), la surface totale de transaction des propriétés de seconde main dans les 16 villes que nous avons suivies était d’environ 910000 m², soit -18,0% en glissement annuel et -10,0% en glissement trimestriel. Parmi elles, la surface totale de transaction des propriétés de seconde main de premier rang (2 villes) était de 280000 mètres carrés, soit -16,7 % en glissement annuel et -1,6 % en glissement trimestriel ; la surface totale de transaction des propriétés de seconde main de deuxième rang (8 villes) était de 350000 mètres carrés, soit -29,3 % en glissement annuel et -18,3 % en glissement trimestriel ; la surface totale de transaction des propriétés de seconde main de troisième rang (6 villes) était de 280000 mètres carrés, soit +0,9 % en glissement annuel et -6,0 % en glissement trimestriel.
Marché foncier : 24,47 millions de m² de terrains vendus dans 100 villes, prix total des terrains de 22,5 milliards de yuans, taux de prime foncière de 5,81%.
La semaine dernière (9.5-9.11), le nombre d’offres de terrains dans 100 villes était de 765, correspondant à une offre de terrains d’environ 53,73 millions de m² ; le nombre de transactions foncières dans 100 villes était de 405, correspondant à une transaction foncière d’environ 24,47 millions de m², avec un prix total de transaction foncière d’environ 22,5 milliards de RMB, et un taux de prime foncière de 5,81% dans 100 villes. Parmi eux, 1,21 million de m², 7,81 millions de m² et 15,45 millions de m² de terrains ont été vendus respectivement dans les villes de premier, deuxième et troisième rangs, soit respectivement +178,1%, -43,8% et -6,9% en glissement annuel, correspondant à des taux de prime foncière de 0,00%, 0,89% et 9,34% respectivement.
Conseil en investissement.
Cette semaine, le Bureau national des statistiques a publié les données sur les investissements et les ventes dans le secteur de la promotion immobilière pour la période allant de janvier à août 2022. 1) Les ventes restent faibles, et il y a encore de la place dans la boîte à outils de la politique : le montant cumulé des ventes en glissement annuel pour la période allant de janvier à août est de -27,9% (de janvier à juillet -28,8%), et de -19,9% pour un seul mois en août (juillet -28,2%). Parmi ceux-ci, le montant cumulé des ventes résidentielles en glissement annuel a été de -30,3% (Jan~Juillet -31,4%). Alors que les grandes villes entrent dans la phase normalisée de prévention et de contrôle de l’épidémie, il reste à voir où mènera la volatilité à court terme de la baisse : (i) la mise en œuvre progressive de mesures visant à “protéger la livraison des bâtiments”, telles que la mise en œuvre spécifique du “prêt spécial pour protéger la livraison des bâtiments” au niveau national après le fonds de secours ; (ii) la combinaison de la politique monétaire Selon Rong360, au 24 août, au moins 37 villes ont commencé à mettre en œuvre le dernier plancher de taux d’intérêt hypothécaire (4,1 % pour la première série et 4,9 % pour la deuxième série) ; (3) des politiques “ville par ville” dans les villes de second rang fortes aux meilleurs fondamentaux. Nous sommes optimistes quant à l’assouplissement général de la politique pour l’amélioration de la demande, comme l’assouplissement de la deuxième série de restrictions à l’achat et l’abaissement de la deuxième série de taux d’acompte, etc. Dans le même temps, nous sommes prudents quant à la levée des restrictions à l’achat et d’autres moyens, car le phénomène du “voyage d’un jour” à Qingdao et Suzhou cette semaine reflète l’assouplissement du principe “une ville, une stratégie”. “L’assouplissement est encore caractérisé par une approche progressive, qui reste sous le mot d’ordre général de “logement et logement sans spéculation”, en tenant compte de la “protection de la livraison” d’autres villes et en réparant les attentes des acheteurs de maisons ; ④ Les entreprises immobilières “échangent le prix pour la quantité”. “force, dans le marché actuel est prévu d’être plus faible, en particulier dans le logement de seconde main à court terme pression à la baisse des prix, la prémisse de nouveaux prix du logement à l’avenir de poursuivre la pression à la baisse.
2) Achèvement des travaux : la baisse des nouvelles constructions s’accentue, l’achèvement des travaux s’améliore dans le cadre de la “livraison garantie” : de janvier à août 2022, les nouvelles constructions ont diminué de 37,2% en glissement annuel (de janvier à juillet -36,1%), le mois d’août a diminué de 45,7% (juillet -45,4%) ; de janvier à août, la zone d’achèvement a diminué de 21,1% en glissement annuel (de janvier à juillet -45,4%). 23,3%) et -2,5% en un seul mois en août (juin -36,0%). L’indice d’achèvement s’est amélioré de manière plus évidente en un seul mois, et le taux de déclin en un seul mois a diminué de manière significative. En août, de nombreux gouvernements locaux, représentés par Zhengzhou, ont continué à suivre la politique de “garantie de la livraison des bâtiments”. La réparation sera plus évidente.
(3) Fin du financement : la baisse des fonds en place sur un seul mois s’est légèrement réduite en glissement annuel, mais il faut encore faire preuve de patience dans la phase de stabilisation : fonds en place de janvier à août 2022 -25,0 % en glissement annuel (janvier à juillet -25,4 %), fonds en place sur un seul mois d’août -21,7 % (juillet -25,8 %). Structurellement, les prêts chinois (-17,5% en glissement annuel), l’autofinancement (-18,4% en glissement annuel) et les remboursements (acompte + hypothèque) (-23,6% en glissement annuel) en un seul mois d’août. Cette semaine, après le sauvetage de l’immobilier, la “protection de la livraison” des politiques connexes ont atterri, superposé avec le côté de la demande de la politique de relaxation rythmique, août données d’achèvement lumineux, les ventes, même avec l’investissement a continué à faible tendance de réparation. Notez que l’assouplissement du principe “une ville, une politique” dans la direction du vent principal n’a pas changé, “stabiliser le principal” est toujours le ton principal, la politique de grand élargissement de l’espace est plus étroite. L’évaluation et la position actuelles de la plaque ont été à un niveau historiquement bas. En regardant en arrière, 2022Q3 marché devrait progressivement se stabiliser et de récupérer, mais l’offre de l’industrie et le côté de la demande de la restriction apporte l’acquisition de terres, les ventes, réduire l’effet de levier entre l’incongruité existe toujours. Compte tenu de ce cycle de faible environnement de réparation favorable à sa propre forte puissance de produit, fort crédit, fort investissement et amélioration marginale de la rentabilité des entreprises immobilières, nous recommandons de se concentrer sur : (1) le type de développement stable : Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) le type d’avantage de croissance : Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xiamen C&D Inc(600153) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) la gestion immobilière. Offres de haute qualité : China Resources Wanxiang Life, Bi Guiyuan Services, Greentown Services, Baolong Commercial ; (4) Prestataires de services intermédiaires pour les maisons de seconde main : Shell-W.
Conseils sur les risques.
L’assouplissement de la politique de réglementation de l’immobilier n’est pas conforme aux attentes, le risque de crédit s’étend, la réparation des ventes n’est pas conforme aux attentes, la surface de financement se resserre considérablement, etc.
