Le sentiment du marché.
Cette semaine (9.19-9.23), l’indice immobilier de l’action A (Shenwan Real Estate) a augmenté de -2,45% (-3,84% la semaine dernière) et le marché plus large des actions A (Vande All A) a augmenté de -1,77% (-4,85% la semaine dernière) ; l’indice immobilier de l’action H (KRC Leading Index of Domestic Property Stocks) a augmenté de -7,97% (-0,35% la semaine dernière) et le marché plus large des actions H (Hang Seng Index) a augmenté de -4,42% ( -3,10%) la semaine dernière. Les secteurs immobiliers des actions A et H ont sous-performé le marché plus large cette semaine.
Les fondamentaux de l’industrie.
Les ventes de maisons d’occasion se sont nettement redressées. En termes de données, la surface cumulée des ventes de propriétés commerciales dans 45 villes (9.1-9.22) était de -28,5% en glissement annuel, contre -23,4% le mois dernier ; la surface des propriétés d’occasion vendues dans 16 villes (9.1-9.25) était de 18,3% en glissement annuel, contre 16,1% le mois dernier.
Le cycle de déclassement a légèrement augmenté. En termes de données, le cycle de déconversion des logements commerciaux dans 15 villes (au 9.25) était de 619 jours, contre 604 jours à la même période le mois dernier.
L’offre et la demande sur le marché foncier ont toutes deux été faibles. En termes de données, le cumul (au 9.25) des terrains vendus dans 100 grandes et moyennes villes cette année était de -21,2% en glissement annuel, contre -20,8% la semaine dernière ; le taux de prime des terrains vendus dans 100 grandes et moyennes villes cette semaine (9.19~9.25) était de 5,6%, contre 2,0% la semaine dernière ; le cumul (au 9.25) des terrains vendus dans 100 grandes et moyennes villes cette année était de -42,6% en glissement annuel, contre -42,3% la semaine dernière. Le prix total des transactions foncières dans 100 grandes et moyennes villes (à 9h25) a été de -42,6% en glissement annuel et de -42,3% la semaine dernière.
Le financement de la dette intérieure a repris son élan. D’après les données, l’échelle cumulée des émissions de dettes immobilières domestiques (9.1 à 9.25) a été de -35,3% en glissement annuel, contre -54,5% le mois dernier ; l’échelle cumulée des émissions de dettes immobilières à l’étranger (9.1 à 9.25) a été de -63,4% en glissement annuel, contre -85,4% le mois dernier.
Stratégie d’investissement.
Cette semaine, la Banque de développement de Chine a versé le premier prêt spécial à la ville de Shenyang, dans la province du Liaoning, pour soutenir le projet de “bâtiment à livraison garantie” du Liaoning, et d’importantes mesures d’allégement politique sont en cours d’accélération. Cette semaine, Tianjin, Yinchuan, Nanning et d’autres endroits ont introduit des politiques visant à augmenter le montant des prêts CPF, et Guangzhou et d’autres endroits ont introduit des lignes de maisons d’occasion “avec un dépôt à transférer”, et des politiques de demande à court terme sont également mises en place. Nous pensons que le marché des logements d’occasion ne présente pas les mêmes problèmes de livraison que les logements neufs, et qu’il reflète davantage le fait que la demande a montré une certaine reprise dans le cadre des politiques actuelles.
Selon nous, dans le cadre de l’orientation consistant à “utiliser pleinement la boîte à outils de la politique économique”, les politiques entrent dans une nouvelle phase de déblocage, les mesures d’allègement et de stimulation de la demande étant toutes deux renforcées. Une fois que le gouvernement local aura pleinement compris l’attitude du gouvernement central à l’égard du marché immobilier, l’introduction de diverses politiques de relance sera également plus active et plus ciblée. Les villes de second rang et les villes à faible énergie qui subissent des pressions sur le marché immobilier seront plus agressives dans l’introduction de politiques de relance telles que la réduction des acomptes, l’augmentation des limites de prêt du CPF, l’assouplissement des restrictions sur l’achat et la vente, et l’octroi de subventions pour l’achat de logements. Toutefois, compte tenu de la vigueur de l’économie et de la pression relativement moindre sur le marché de l’immobilier dans les villes phares de premier et deuxième rangs, l’assouplissement des politiques consistera toujours en une approche progressive plutôt qu’en une stimulation vigoureuse de la demande, mais les politiques seront toujours introduites à titre expérimental.
Nous continuons à recommander : 1) les entreprises centrales de premier plan à crédit élevé, dotées de capacités de développement nationales et intégrées, recommander Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) . Nous pensons que la solidité du crédit permettra aux entreprises centrales de premier plan d’acquérir des avantages sur les marchés fonciers et des fusions et acquisitions, et que leur capacité continue à acquérir et à promouvoir des terrains et à bénéficier d’un soutien de crédit de qualité devrait également leur permettre de saisir l’opportunité d’accroître leur part de marché lorsque la demande s’accélérera. 2) Les entreprises d’État locales de premier plan, enracinées dans les zones à haute énergie et se développant activement à l’échelle nationale, nous recommandons de poursuivre le suivi de Yuexiu Real Estate. Nous pensons que les dirigeants des entreprises d’État locales qui ont des racines profondes dans les zones à haute énergie ont à la fois une stabilité de performance et une croissance future. À l’heure où les entreprises privées sont massivement minées et perdent leur capacité à acquérir des terrains, les leaders locaux des entreprises d’État devraient rattraper le processus de liquidation du secteur grâce à la stabilité de leurs fondamentaux et à leur capacité à se développer à contre-courant de la tendance induite par leurs avantages financiers. 3) Les entreprises immobilières privées qui disposent d’un système d’exploitation de qualité et d’une industrie de développement robuste, et qui sont également sélectionnées par les régulateurs en tant qu’entreprises immobilières modèles et reçoivent un soutien clé de la part des institutions financières, nous suggérons de continuer à suivre Longfor et Bi Guiyuan. Le soutien du côté du financement, après avoir rencontré le chef de l’entreprise centrale solide des entreprises immobilières, déborde progressivement vers les entreprises privées avec des opérations solides, et le marché va progressivement restaurer la confiance dans les entreprises privées avec des opérations solides.
Conseils en matière de risques : le risque que les politiques sectorielles ne répondent pas aux attentes, le risque que la rentabilité continue de baisser et le risque que les ventes ne répondent pas aux attentes.
