Informations clés.
Performance du marché.
SSE -2,07% pour la semaine, clôture à 302439 points ; GEM -0,65% pour la semaine, clôture à 228897 points ; CSI 300 -1,33% pour la semaine, clôture à 380489 points. Le secteur de l’immobilier -2,50%, se classant 20ème sur 31 secteurs.
Transactions sur les logements neufs : zone vendue +19,6% en glissement annuel, +27,7% en glissement annuel
Cette semaine (9.23-9.29), les 32 villes dont nous assurons le suivi ont enregistré un total d’environ 4,55 millions de pieds carrés de transactions de logements primaires, soit +19,6% en glissement annuel et +27,7% en glissement trimestriel. Parmi eux, le premier niveau (4 villes) a enregistré une superficie totale de transactions de logements primaires de 1,08 million de mètres carrés, soit +12,7% en glissement annuel et +16,5% en glissement annuel ; le deuxième niveau (14 villes) a enregistré une superficie totale de transactions de logements primaires de 2,57 millions de mètres carrés, soit +32,9% en glissement annuel et +44,8% en glissement annuel ; le troisième niveau (14 villes) a enregistré une superficie totale de transactions de logements primaires de 900000 mètres carrés, soit -1,1% en glissement annuel et +4,7% en glissement annuel.
Stock de logements neufs : zone d’inventaire +1,72% en glissement annuel, cycle d’épuisement de 12,1 mois
Au 2022.9.29, cette semaine, les 16 villes sur lesquelles nous nous concentrons avaient un stock combiné de logements neufs d’environ 94,02 millions de m², soit +1,72 % par rapport à l’année précédente, avec un cycle d’épuisement global (par zone) d’environ 12,1 mois. Parmi eux, l’inventaire des logements neufs dans la catégorie 1 (4 villes) a totalisé 34,26 millions de m², +1,74% en glissement annuel, avec un cycle d’épuisement de 10,6 mois ; l’inventaire des logements neufs dans la catégorie 2 (6 villes) a totalisé 31,66 millions de m², -1,04% en glissement annuel, avec un cycle d’épuisement de 9,9 mois ; l’inventaire des logements neufs dans la catégorie 3 (6 villes) a totalisé 28,1 millions de m², +5,00% en glissement annuel, avec un cycle d’épuisement de 21,0 mois.
Transactions de maisons d’occasion : Surface vendue +28,5% en glissement annuel, +6,2% en glissement annuel
Cette semaine (9.23-9.29), les 16 villes que nous avons suivies ont enregistré un total d’environ 1,3 million de m² de transactions de maisons de seconde main, soit +28,5% en glissement annuel et +6,2% en glissement annuel. Parmi elles, la surface totale de transaction des maisons d’occasion de premier rang (2 villes) était de 440000 mètres carrés, +23,9% en glissement annuel et +21,7% en glissement trimestriel ; la surface totale de transaction des maisons d’occasion de deuxième rang (7 villes) était de 500000 mètres carrés, +46,9% en glissement annuel et +1,4% en glissement trimestriel ; la surface totale de transaction des maisons d’occasion de troisième rang (6 villes) était de 360000 mètres carrés, +13,7% en glissement annuel et -2,5% en glissement trimestriel.
Marché foncier : 41,34 millions de m² de terrains ont été vendus dans 100 villes, avec un prix de transaction total de 206,2 milliards de yuans et un taux de prime foncière de 3,23%.
La semaine dernière (9.19-9.25), le nombre d’offres de terrains dans 100 villes était de 875, ce qui correspond à une offre de terrains d’environ 57,06 millions de m² ; le nombre de transactions foncières dans 100 villes était de 596, ce qui correspond à une transaction foncière d’environ 41,34 millions de m², avec un prix total de transaction foncière d’environ 206,2 milliards de yuans, et un taux de prime foncière de 3,23 % dans 100 villes. Parmi eux, 5,96 millions de m², 9,41 millions de m² et 25,97 millions de m² de terrains ont été vendus respectivement dans les villes de premier, deuxième et troisième rangs, soit respectivement +38,5 %, -40,6 % et +117,1 % en glissement annuel, correspondant à des taux de prime foncière de 3,44 %, 0,42 % et 4,61 % respectivement.
Conseil en investissement.
Cette semaine, la Banque populaire de Chine et la CBRC ont publié un avis décidant de la mise en place progressive de la politique différentielle de crédit au logement : les gouvernements des villes éligibles peuvent décider de leur propre chef de maintenir, d’abaisser ou de supprimer la limite de taux d’intérêt inférieur pour les premiers prêts immobiliers locaux nouvellement émis, par étapes, d’ici la fin de 2022.
Il convient de clarifier les points suivants : 1) L’action “une ville, une politique” est conforme à la structure cohérente de l’idée de réglementation et de contrôle précis. La politique n’a jamais été un grand déluge, mais un “goutte-à-goutte précis”, afin d’éviter que la politique ne soit une succession de hauts et de bas qui ferait perdre à la réglementation son sens de l’orientation et sa force, mais aussi pour éviter la surchauffe des prix du logement dans les villes populaires de premier et de deuxième rangs dont les fondamentaux sont meilleurs.
2) La politique couvre une zone plus large, ce qui est plus favorable aux petites et moyennes villes, et aussi relativement plus favorable aux entreprises immobilières qui sont fortement positionnées dans les villes de troisième et quatrième rangs. Selon les données du bureau des statistiques sur les prix primaires du logement dans les 70 grandes et moyennes villes, 23 villes sont éligibles, dont principalement Tianjin, Wuhan, Dalian, Wenzhou, Shijiazhuang, Harbin, Qinhuangdao, Guiyang, Kunming, Lanzhou, etc. Le taux de couverture des villes de deuxième et troisième rangs dans les 70 villes est de 26 % et 43 % ; il est raisonnable de supposer que le taux de couverture de plus de 200 villes de troisième et quatrième rangs en dehors des 70 villes sera plus élevé (plus de 50 %). De la politique elle-même, la relance des ventes futures est limitée parce que : ① les 10 villes de second rang impliqués dans cette fois la politique la plus stricte avant d’être Tianjin et Wuhan (22 villes deux liste concentrée), Tianjin non-résidents restrictions sur les conditions d’achat ont été réduits à 6 mois de sécurité sociale continue, Wuhan zone restreinte deux ensembles de paiement vers le bas à 40% a été sensiblement mis en œuvre, n’a toujours pas inversé la tendance à la baisse du marché, la principale raison est l’humeur wait-and-see La principale raison en est le fort sentiment d’attentisme. En outre, il convient de noter que l’offre de terrains est limitée et que, jusqu’à présent, le marché de la vente aux enchères de terrains ne s’est pas encore rétabli. Nous pensons que la politique foncière ultérieure des deux villes sera comparable à celle de Changsha, de l’offre centralisée à la promotion régulière. Pour les autres villes de troisième et quatrième rangs dont les fondamentaux sont médiocres, la marge de manœuvre est en fait encore plus étroite, principalement en raison de l’atonie de la demande due à la détérioration des fondamentaux économiques.
3) Cette politique ne doit pas être indépendante pour analyser son effet sur les ventes, elle doit prendre en compte la force de la combinaison, en particulier la boîte à outils et les politiques de soutien correspondantes. Par exemple, la province de Guangdong a publié une résolution sur l’ajustement de sa politique de crédit immobilier, et à partir du 1er octobre, 12 villes dont Huizhou, Dongguan, Zhongshan, Zhuhai et Foshan reconnaîtront les premier et deuxième ensembles de logements commerciaux “sans reconnaître l’hypothèque”, et les taux d’intérêt et les acomptes pour les familles achetant un deuxième ensemble de logements ordinaires seront appliqués comme le premier ensemble. Dans le cadre de la combinaison de politiques, nous pensons que, bien que le neuf d’or soit bien inférieur à ce qui était prévu, mais compte tenu de l’heure de sortie de la politique et des avantages cumulatifs, de la mi-octobre à la fin de la fourchette de la “seconde moitié de la force” est la probabilité des événements.
Cette semaine, à la suite de l’allégement de l’immobilier, “livraison” politiques connexes ont été débarqués, superposé avec le côté de la demande de la politique de relaxation rythmique, les ventes de Q3, l’investissement de poursuivre la tendance faible de réparation. Notez que l’assouplissement de la politique “une ville, une politique” dans la direction du vent principal n’a pas changé, “pour stabiliser le principal” est toujours le ton principal, la politique de grand élargissement de l’espace est étroite. L’évaluation et la position actuelles de la plaque ont été à un niveau historiquement bas. Rétrospectivement, le marché 2022Q4 devrait progressivement se stabiliser et se rétablir, mais l’offre et la demande de l’industrie côté de la restriction apporte l’acquisition de terres, les ventes, réduire l’effet de levier entre l’incongruité existe toujours. Compte tenu de ce cycle de faible environnement de réparation favorable à sa propre force de produit forte, fort crédit, fort investissement et amélioration marginale de la rentabilité des entreprises immobilières, nous recommandons de se concentrer sur : (1) le type de développement stable : Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) le type de bénéfice de croissance : Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xiamen C&D Inc(600153) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) la gestion immobilière. Offres de haute qualité : China Resources Wanxiang Life, Bi Guiyuan Services, Greentown Services, Baolong Commercial ; (4) Prestataires de services intermédiaires pour les maisons de seconde main : Shell-W.
Conseils sur les risques.
L’assouplissement de la politique de réglementation de l’immobilier n’est pas conforme aux attentes, le risque de crédit s’étend, la réparation des ventes n’est pas conforme aux attentes, la surface de financement se resserre considérablement, etc.
