Core view : plusieurs ministères lancent des combinaisons de politiques, le marché des transactions résidentielles reprend le même ringgit
À la fin du mois de septembre, plusieurs ministères ont lancé des combinaisons de politiques pour aider le marché immobilier à rebondir au quatrième trimestre. La Banque centrale a abaissé le taux d’intérêt pour la première série de prêts CPF et a permis aux localités d’abaisser ou de supprimer la limite inférieure du taux d’intérêt pour les premiers prêts immobiliers nouvellement émis localement, et le ministère des Finances a lancé une politique de remboursement de l’impôt personnel pour la demande d’amélioration, avec trois politiques couvrant à la fois la demande immédiate et la demande d’amélioration et une attitude plus claire à l’égard de l’assouplissement de la réglementation et du contrôle. Sous l’influence de l’assouplissement continu de la politique et d’une base faible, le volume des transactions de logements neufs et d’occasion à la fin du mois de septembre a augmenté d’une année sur l’autre et d’une année sur l’autre, mais la concentration des ventes de terrains dans de nombreuses villes reste à un niveau faible, et l’investissement dans l’acquisition de terrains est toujours dominé par les entreprises d’État centrales. Nous pensons que le gouvernement continuera à ajuster le dosage des politiques en fonction de la reprise réelle du marché, et le taux de croissance de l’industrie devrait devenir positif en glissement annuel au quatrième trimestre sous l’influence de la politique d’assouplissement et de la base basse, le secteur a encore de bonnes opportunités d’investissement, maintenant la note “haussière” de l’industrie.
Fin de la politique : la banque centrale a réduit les taux d’intérêt des prêts des fonds de prévoyance, de nombreux départements ont introduit une politique d’assouplissement de l’immobilier.
Au niveau central : la Banque centrale a abaissé de 0,15 point de pourcentage le taux d’intérêt sur la première série de prêts individuels de prévoyance pour le logement ; la Banque centrale et la CBRC ont introduit progressivement des politiques de crédit au logement différenciées, et les gouvernements des villes éligibles peuvent décider indépendamment de maintenir, d’abaisser ou de supprimer la limite inférieure du taux d’intérêt sur les premiers prêts au logement nouvellement émis d’ici à la fin de 2022 ; le ministère des Finances et l’Administration générale des impôts (GAT) ont introduit une exonération fiscale pour les personnes qui vendent leur propre logement et le rachètent sur le marché dans l’année qui suit la vente de leur logement actuel. Le ministère des finances et l’administration nationale des impôts accorderont des réductions d’impôts aux contribuables qui vendent leur maison et la rachètent sur le marché dans l’année qui suit la vente de leur maison actuelle.
Au niveau local : Pékin et Shanghai ont continué à mettre en place des politiques visant à promouvoir la construction de logements locatifs subventionnés, Wuhan a abaissé le taux d’acompte pour les appartements secondaires, Changsha a annulé la promotion des terrains par lots, et Xiaoshan à Hangzhou a assoupli les restrictions à l’achat et accordé des subventions pour la taxe sur les actes d’achat.
Côté marché : les chiffres de vente s’améliorent d’une année sur l’autre, huit villes achèvent la double concentration des offres de vente aux enchères de terrains.
Fin des ventes : Au cours de la 39e semaine de 2022, la surface de roulement des propriétés commerciales résidentielles dans 64 villes du pays était de 7,1 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 24% en glissement annuel et de 35% en glissement annuel ; en termes de valeurs cumulées, la surface de roulement des 64 villes depuis le début de l’année a atteint 160,55 millions de mètres carrés, soit une diminution cumulée de 34% en glissement annuel, les villes de premier et de deuxième rangs ayant une meilleure tendance que celles de troisième et de quatrième rangs. La surface de transaction d’occasion dans 23 villes du pays était de 1,48 million de mètres carrés, soit un taux de croissance de 44% en glissement annuel, par rapport à la valeur précédente de 140% ; la surface de transaction cumulée depuis le début de l’année était de 49,33 millions de mètres carrés, soit un taux de croissance de -20% en glissement annuel, par rapport à la valeur précédente de -21%.
Fin de l’investissement : Au cours de la 39e semaine de 2022, les 100 villes les plus grandes et moyennes du pays ont lancé 57,06 millions de m² de GFA planifiés et ont transigé 41,34 millions de m² de GFA planifiés de terrains, soit une augmentation de 29% en glissement annuel, avec une prime de transaction de 3,2%. Shanghai, Shenzhen, Suzhou, Wuhan, Ningbo, Fuzhou, Changchun et Shenyang ont réalisé une double concentration de l’offre de terrains, avec de grandes différences dans la chaleur des enchères de terrains dans chaque ville. Du point de vue de l’acquisition de terres, les entreprises d’acquisition de terres sont encore principalement des entreprises centrales d’État, Wuhan, Fuzhou, Changchun et Shenyang représentant une proportion relativement importante de l’acquisition de terres par des sectorformes locales d’État.
Fin du financement : les émissions d’obligations de crédit de la Chine ont augmenté en glissement annuel, tandis que les émissions d’obligations à l’étranger ont diminué en glissement annuel.
Au cours de la 39e semaine de 2022, les émissions de titres de créance ont atteint 9,2 milliards de RMB, en hausse de 26 % par rapport à l’année précédente et en baisse de 45 % par rapport à l’année précédente, avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,15 %, en hausse de 0BP par rapport à l’année précédente ; les émissions de titres de créance à l’étranger ont atteint 230 millions de USD, en baisse de 70 % par rapport à l’année précédente et de 10 % par rapport à l’année précédente, avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 7 %, en baisse de 500BP par rapport à l’année précédente.
Conseils en matière de risques : (1) la reprise des ventes du secteur n’est pas celle attendue, l’amélioration du financement n’est pas celle attendue, ce qui augmente encore le risque de capital pour les entreprises immobilières ; (2) les changements de réglementation et de politique de contrôle dépassent les attentes, ce qui augmente la volatilité du secteur.
