[Question du jour
Le 29 août, le département du logement et de la construction de Mongolie-Intérieure a signalé au ministère du logement et de la construction la proposition d’abolir la “zone commune” en tant que projet législatif devant être révisé de toute urgence dans un avenir proche. ” La question de la suppression ou non de la partie commune a de nouveau suscité un débat animé sur le marché.
À l’heure actuelle, le système de surface de plancher commune existe depuis longtemps en Chine, car il est couramment utilisé comme norme dans la transaction et la détermination des droits des propriétés résidentielles commerciales. Le concept de “surface de plancher commune” a été introduit sur le continent par Hong Kong, en Chine, et est apparu pour la première fois dans les “Mesures pour l’administration de la vente de propriétés commerciales”, qui sont entrées en vigueur en 2001 et ont clairement stipulé la “surface de plancher commune”, qui stipule que la surface de plancher d’une propriété commerciale comprend à la fois la surface de plancher interne et la surface de plancher commune. La surface de plancher commune est composée à la fois de la surface de plancher interne et de la surface de plancher commune.
La surface de plancher commune de chaque ménage = la surface de plancher du ménage x le coefficient de surface de plancher commune, tandis que la surface de plancher interne ≈ la surface de plancher – la surface de plancher commune. Il n’existe pas de norme unifiée pour la proportion de parties communes en Chine. Les maisons de ville et les villas sont relativement les moins nombreuses, avec environ 1 % à 8 %, les maisons à étages de moins de 7 étages de 7 % à 12 %, de 7 à 11 étages de 10 % à 16 %, de 12 à 18 étages de 14 % à 20 % et de 18 à 33 étages de 16 % à 24 %.
Il n’y a pas de zone commune dans les pays étrangers, et dans les pays développés, la surface à l’intérieur de la suite est généralement supérieure à 30 m². 1) Royaume-Uni : la surface indiquée dans le contrat d’achat est la surface utilisée dans la suite, et non la surface au sol au sens large, et la surface du balcon ou de la terrasse de l’appartement est un cadeau du promoteur. 2) Australie : il n’y a pas de zone commune. Les villas et les appartements sont tous calculés sur la base de la surface utile. Les petites pièces dont la hauteur verticale est inférieure à 2 mètres, les sous-sols, les passages entre les maisons et les divers supports nécessaires à la maison ne sont pas inclus dans la surface. 3) Japon : Il n’y a pas de zone commune. L’acte de propriété est généralement calculé sur la base de la surface utile de l’intérieur et non de la surface des murs.
La surface actuelle de logement par ménage urbain enregistré en Chine, révélée par le Bureau des statistiques, est de 39,8 pieds carrés. Notre surface révisée de logement par résident permanent urbain en 2021 est d’environ 31,1 pieds carrés. En supposant un taux d’accession à la propriété de 80 %, la superficie intérieure réelle par habitant est de 24,9 pieds carrés. En revanche, dans les pays développés, la surface intérieure est généralement supérieure à 30 pieds carrés, avec 52, 40 et 37 pieds carrés aux États-Unis, au Royaume-Uni et en France respectivement, et 31 et 27 pieds carrés au Japon et en Corée respectivement.
Le projet de consultation du “Code des projets résidentiels” du ministère du Logement et de la Construction mentionnait en 2019 que “les bâtiments résidentiels devraient être négociés sur la base de la surface utilisée dans la suite” ; cependant, en mars de cette année, la dernière version du projet de consultation a supprimé cette clause. Cependant, en mars de cette année, la dernière version du projet de consultation a supprimé cette clause, ce qui montre que la suppression de la “zone commune” est toujours controversée. En 2002, Chongqing a été la première ville de Chine à abolir la zone commune, en mettant en œuvre une politique de tarification des transactions immobilières commerciales sur la base de la superficie de la suite. Du point de vue des prix de l’immobilier, l’effet n’a pas été significatif. À Hong Kong, la zone commune a été supprimée en 2013, mais les prix des logements n’ont pas baissé, avec des taux de croissance en glissement annuel de 7 % et 4 % en 2013 et 2014 respectivement, restant largement stables par rapport au taux de croissance de 6 % en 2012. À Chongqing, l’abolition du système de zones communes n’a pas non plus entraîné de changement significatif des prix des logements au cours des 20 années écoulées depuis 2002, en particulier pour les acheteurs de logements, avec un faible impact sur les prix totaux. Les annonces de vente de biens immobiliers à Chongqing indiquent respectivement le prix unitaire d’une unité dans une unité ou le prix unitaire d’une unité de surface (le prix total est le même), et cela est également indiqué dans le contrat d’achat, tandis que les frais de propriété sont encore le plus souvent facturés en fonction de la surface, et le coût d’achat global et les frais de propriété ultérieurs ne sont pas différents d’avant.
Nous pensons que l’abolition de la “zone commune” ne peut se faire du jour au lendemain et qu’elle peut même affecter les droits des acheteurs de maisons. Il convient de clarifier le concept et la méthode de tarification, de faire de la publicité, de la vulgarisation et de l’explication, et de mettre en place une période de transition raisonnable afin de réaliser une transition en douceur de la surface de plancher à la surface de sectorau, ce qui rend la mise en œuvre plus difficile et plus longue.
(2) Changer la méthode de fixation des prix ou provoquer une augmentation déguisée du prix unitaire. Même si la zone commune est annulée, les promoteurs peuvent répercuter les frais de zone commune par le biais d’augmentations de prix et de frais de propriété, ce qui peut avoir une importance pratique limitée. 3) Après l’annulation de la zone commune, les promoteurs peuvent maximiser la compression des zones communes pour réduire les coûts, ce qui peut affecter la qualité et le confort de vie.
Nous pensons que la tendance est à la suppression des charges pour les parties communes, mais qu’une transition progressive est encore nécessaire et que la priorité pourrait être donnée aux mesures suivantes : 1) commencer par des projets pilotes dans certaines villes ; 2) contrôler raisonnablement le ratio et accroître la transparence. Le calcul actuel de la zone de répartition commune manque à la fois de normes uniformes et d’indépendance dans la mesure, et est principalement mesuré par les promoteurs et ensuite remis au département de la planification pour approbation. Par rapport à la suppression de la zone de répartition publique, il est sans doute plus pertinent et plus opérationnel d’améliorer les réglementations en la matière. Par exemple, il est important de clarifier la norme de répartition publique, le pourcentage maximum de répartition publique, la redevance et la méthode de mesure, afin de réduire et d’éviter les litiges. Il est également possible d’introduire certains mécanismes de compensation punitifs pour les promoteurs qui étendent imprudemment leurs stands publics.
[Commentaires finaux d’aujourd’hui
En termes de performance générale du marché, aujourd’hui (12 octobre), le secteur immobilier de Shenwan a augmenté de 1,94 %, par rapport au rendement du CSI 300 de 0,42 % ; le secteur immobilier de Hang Seng a chuté de 2,11 %, par rapport au rendement de l’indice Hang Seng de -1,33 %. Le secteur immobilier de Shenwan, les entreprises centrales, les entreprises publiques locales et les entreprises privées ont augmenté et diminué en moyenne de 1,84%, 2,60% et 1,95% respectivement. Le secteur des actions immobilières a augmenté, la nuit dernière, la banque centrale a annoncé des données sur les finances sociales, la performance globale des finances sociales est meilleure que les attentes du marché, les nouvelles finances sociales de septembre 3,53 trillions de yuans, une augmentation de 627,4 milliards de yuans en glissement annuel, 1,1 trillion de yuans de plus que l’anneau, ce qui a stimulé le sentiment du marché. Les nouveaux prêts à moyen et long terme accordés aux résidents en septembre se sont élevés à 345,6 milliards de yuans, soit une augmentation de 121,1 milliards de yuans (-26 % en glissement annuel), mais la baisse en glissement annuel se réduit depuis août, reflétant l’effet progressif des politiques de soutien à l’immobilier. Nous pensons qu’après l’assouplissement de la politique de crédit 930, le marché immobilier s’améliorera progressivement, ce qui entraînera un rebond régulier des données de crédit. Le concept de technologie financière a été fort aujourd’hui (en hausse de 3,87 %), avec Zhongtian Financial Group Company Limited(000540) et Tianjin Hi-Tech Development Co.Ltd(600082) en hausse au sein du secteur.
En ce qui concerne la performance des actions individuelles, les principales sociétés de logement à action A ont augmenté et baissé en moyenne de 1,84 % aujourd’hui, les trois premières étant Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) et Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , en hausse et en baisse de 4,29 %, 2,94 % et 2,31 % respectivement. Aujourd’hui, les principales valeurs immobilières nationales ont augmenté et baissé en moyenne de 2,40 %, les trois premières étant Yuexiu Property, Longfor Group, C&D International Group, en hausse ou en baisse de 0,31 %, -0,60 %, -1,96 %, sont des entreprises d’État régionales et des entreprises privées de grande qualité. Longfor a annoncé les données opérationnelles de septembre, un seul mois de ventes d’actions de 11,5 milliards de yuans, en baisse de 18% en glissement annuel, à Pékin, Shanghai et d’autres endroits pour ajouter quatre nouvelles parcelles de terrain, l’acquisition de terrains d’actions s’est élevée à 5,7 milliards de yuans, l’intensité d’acquisition de terrains de 49,6%, dans une certaine mesure, reflétant l’abondance des flux de trésorerie de la société.
