Ventes des 100 premières entreprises immobilières : le ringgit devient positif, la différenciation des ventes des entreprises nationales et centrales s’intensifie. De janvier à septembre 2022, les ventes cumulées des 100 premières entreprises immobilières se sont élevées à 5 308780 millions de RMB, soit une baisse de 45,8% en glissement annuel, réduisant la baisse de 1,8 pct par rapport au mois précédent, mais poursuivant toujours la tendance à la baisse. Le chiffre d’affaires mensuel des 100 premières entreprises immobilières s’est élevé à 626,88 milliards de RMB, soit une baisse de 26,5 % en glissement annuel et de 10,88 %, et une hausse de 3,7 % par rapport au mois précédent. Dans l’ensemble, la difficulté du déclassement reste le principal problème auquel est confronté le marché actuel, et les ventes globales des entreprises immobilières à grande échelle ont poursuivi leur performance relativement léthargique depuis le début de l’année, la performance cumulée chutant à un niveau élevé de 45,4% en glissement annuel, et le rebond des données de vente pour un seul mois n’était pas évident. C’est parce que les ventes n’ont pas repris et que la majorité des entreprises n’ont pas atteint leurs objectifs comme prévu, ajouté au fait que la poussée entraînera des sorties de trésorerie et aggravera encore la pression financière, les entreprises immobilières conservent donc une attitude prudente à l’égard de la poussée, et certaines villes ont ralenti ou même directement suspendu le rythme de la poussée, faisant pâlir les “neuf d’or” en comparaison. À l’heure actuelle, la pression à la baisse sur l’industrie se poursuit, la confiance du marché et le pouvoir d’achat est toujours à un faible niveau, et la pression de la mise hors service de cette année n’est toujours pas faible, les entreprises immobilières ont encore besoin de rechercher activement des fenêtres d’opportunité locales pour choisir l’occasion de pousser dehors. Par échelon, tous les échelons ont réduit leurs baisses en glissement annuel, à l’exception de TOP11-20, qui sont tous devenus positifs en termes de valeur des ventes en un seul mois. En termes de seuil de montant cumulé des ventes de plein exercice, le seuil de montant cumulé des ventes de plein exercice des entreprises immobilières du Top 5/Top 10/Top 20/Top 50/Top 100 en septembre était de 2021,2/1432688,8/303/10,02 milliards de yuans, en baisse de -50,6%/-37,4%/-47,5%/-50,8%/- 50,1% en glissement annuel. 50,1%, réduisant la baisse en glissement annuel de 3,7/1,7/4,1/-2,2/3,3 pct pour chaque échelon du seuil d’entrée respectivement. La part des entreprises TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 dans les ventes cumulées d’actions des 100 premières entreprises était de 27,5%/13,3%/17,3%/24,1%/17,9%, soit une variation de -0,06/0,32/0,16/-0,62/0,21pct respectivement, les entreprises TOP6-10, TOP11-20 et TOP51-100 représentant 27,5%/13,3%/17,3%/24,1%/17,9% des ventes cumulées d’actions des 100 premières entreprises. En septembre, le marché a continué à se redresser et l’effet de la restauration des principales entreprises immobilières a commencé à se faire sentir. Près de 50 % des 100 principales entreprises immobilières ont déclaré des résultats mensuels inférieurs à ceux du mois précédent, mais la situation globale s’est améliorée par rapport au mois précédent. Les principales entreprises immobilières ont été à l’origine de la reprise des ventes. Parmi les 40 premières entreprises immobilières, le taux de croissance mensuel moyen des entreprises d’État a atteint 22,92 % en glissement annuel, une augmentation significative principalement due aux taux de croissance en glissement annuel de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Resources Land, Yuexiu Real Estate, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) et China Railway Construction Corporation Limited(601186) , le point d’inflexion des ventes des entreprises d’État centrales devenant de plus en plus évident. La liste des 10 premières entreprises immobilières en termes de ventes futures se précise également. À l’exception de Longfor Group et Sunac China, dont le classement a changé en septembre, les huit autres entreprises n’ont pas changé. En outre, le gouvernement central a annoncé le 29 septembre que les localités pouvaient assouplir d’elles-mêmes le taux d’intérêt réduit pour les prêts à la première suite, suivi le lendemain par l’introduction d’un allégement de l’impôt sur le revenu des particuliers et une réduction du taux d’intérêt pour les prêts du fonds de logement individuel, tout cela indiquant que la politique souffle à l’est. Nous pensons que les entreprises centrales d’État et les entreprises privées de haute qualité qui sont capables de continuer à reconstituer leur stock sur le marché foncier des villes centrales et de lancer de nouvelles propriétés au bon moment devraient avoir une longueur d’avance sur le secteur pour parvenir à la restauration, grâce à la brise politique et à un stock abondant et de haute qualité.
Financement : l’ampleur du financement a augmenté de manière significative, et l’environnement de financement pour les entreprises privées s’est amélioré. 57,388 milliards de yuans de financement domestique et étranger ont été levés par les entreprises immobilières en septembre 2022, en baisse de 18,1 % en glissement annuel et en hausse de 47,2 % en séquentiel, réduisant la baisse en glissement annuel et redevenant positif en séquentiel. En septembre 2022, les entreprises immobilières ont levé 57,388 milliards de RMB en obligations nationales et étrangères, soit une baisse de 18,1 % en glissement annuel et une hausse de 47,2 % en séquentiel, réduisant ainsi la baisse et retrouvant le niveau positif des émissions de juin de cette année. L’échéance moyenne des obligations nationales était de 5,43 ans en septembre, soit 1,21 an de plus que le mois précédent, et le taux d’intérêt moyen était de 3,1 %, en légère baisse par rapport au mois précédent. L’échéance moyenne des obligations offshore était de 2,05 ans, soit une augmentation de 1,05 an, et le taux d’intérêt moyen était de 6,8 %, soit une augmentation de 75 pb. Les obligations domestiques étaient dominées par les notes à moyen terme et les financements à court terme, l’échéance moyenne globale étant allongée, tandis que pour les obligations offshore, Yancheng Orient Group Incorporation(600811) , Zhuguang Holdings et Wharf Properties ont chacun émis une obligation à trois ans. L’émission d’obligations est toujours dominée par les entreprises d’État et centrales, alors que l’environnement financier des entreprises privées s’est amélioré. Par nature d’entreprise, les entreprises immobilières cotées ont émis 14,36 milliards de RMB d’obligations domestiques en septembre, soit une hausse de 4,8 % en glissement annuel, la première fois depuis le second semestre de cette année que le volume d’émission est positif en glissement annuel, tandis que les entreprises immobilières non cotées ont émis 31,8 milliards de RMB, soit une hausse de 18,7 % en glissement annuel. Les principaux émetteurs d’obligations nationales sont encore principalement des entreprises d’État et des entreprises centrales, les entreprises d’État ayant allongé leur période d’émission et abaissé leur taux d’émission ; les entreprises privées et les entreprises sous d’autres formes de propriété ont émis 8,8 milliards de RMB d’obligations, l’échelle et le coût de l’émission d’obligations s’étant considérablement améliorés et rendant moins difficile la levée de fonds. En septembre, six entreprises immobilières ont vu leur note abaissée, deux obligations étrangères étaient en défaut de paiement important, pour un montant total de 970 millions de dollars, une obligation nationale était en défaut de paiement, pour un montant total de 631 millions de dollars, et 12 obligations ont été renouvelées. En termes de pression d’échéance de la dette, la pression de remboursement des dettes sera relativement plus faible dans l’année qui suit l’exercice des droits, ce qui devrait ouvrir une fenêtre précieuse pour la réparation et le développement des entreprises.
La différenciation des ventes devient plus prononcée et l’industrie entre dans une période critique de fenêtre politique. Les ventes des 100 premières sociétés immobilières n’ont pas connu de reprise significative en septembre, principalement en raison du fait que le marché des ventes de logements reste faible dans la plupart des villes à faible énergie, ce qui fait que l’industrie immobilière dans son ensemble reste dans une tendance à la baisse. L’industrie immobilière actuelle est entrée dans une période critique de fenêtre politique, avec trois nouvelles politiques introduites dos à dos les 29 et 30 septembre pour prendre en compte les besoins immédiats et l’amélioration du logement, et pour stimuler les ventes sous de multiples angles, tout cela indiquant l’attitude ” descendante ” du gouvernement pour accroître l’assouplissement des politiques, avec la ” taxe personnelle “. La dernière fois que la “politique d’exonération fiscale personnelle” a été mise en œuvre, c’était en 1999, au moment de l’abolition des logements sociaux, et cette politique a été activée à nouveau, ce qui a donné un signal clair. En ce qui concerne le secteur, nous estimons que la différenciation des ventes deviendra de plus en plus importante à l’avenir, et que seules certaines des villes centrales de premier et de deuxième rangs (et même certaines des zones centrales des villes centrales de deuxième rangs) pourraient être en mesure de maintenir un meilleur flux de ventes et de déclassement, et que la différenciation des villes entraînera la différenciation des ventes. Des entreprises centrales d’État et des sociétés de propriété mixte de haute qualité, telles que Poly Real Estate, Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Zhonghai Real Estate, China Resources Land, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) .
Facteurs de risque : Risque politique : les progrès de l’assouplissement de la politique ne sont pas conformes aux attentes, la taxe immobilière, la réglementation de la politique du capital avant la vente dépassent les attentes. Risque de marché : la baisse des ventes du secteur immobilier est plus importante que prévu.
