Points clés
Les transactions foncières dans 100 villes se sont légèrement améliorées en septembre, la valeur des nouveaux terrains ajoutés par les 50 premières sociétés immobilières ayant doublé par rapport à l’année précédente.
En septembre, 155,69 millions de pieds carrés de terrains ont été vendus dans 100 villes, +6,8% en glissement annuel et +6,94% en glissement annuel ; le prix total de la transaction était de 429,1 milliards de RMB, -12,0% en glissement annuel et +80,9% en glissement annuel. De janvier à septembre, 1,14 milliard de pieds carrés de terrains ont été vendus dans 100 villes, un cumul de -15,8% en glissement annuel ; le prix total de la transaction était de 236,9 milliards de RMB, un cumul de -36,3% en glissement annuel. Les recettes budgétaires des fonds des administrations locales se sont élevées à 425,88 milliards de RMB, soit -26,4 % en glissement annuel, dont 3 850,7 milliards de RMB (-28,3 % en glissement annuel) provenant de l’octroi de droits d’utilisation de terrains appartenant à l’État. Selon les statistiques du KRC, en septembre, la valeur des nouveaux terrains ajoutés par les 50 premières entreprises immobilières s’est élevée à 184,88 milliards de RMB, soit -21,2 % en glissement annuel et +156,8 % en glissement trimestriel ; la surface totale de construction de nouveaux terrains ajoutée par les 50 premières entreprises immobilières était de 10,97 millions de pieds carrés. Selon les données de Kerry et de CMI, au 30 septembre, 22 villes avaient achevé la deuxième série de ventes aux enchères de terrains, fournissant un total de 463 parcelles de terrains résidentiels, dont 431 ont été vendues, avec une superficie totale vendue d’environ 42,301 millions de pieds carrés et un prix de vente total d’environ 538,68 milliards de RMB, avec une prime moyenne d’environ 2,7 % ; au 24 octobre, 15 villes avaient achevé la troisième série de ventes aux enchères de terrains, fournissant un total de 289 parcelles de terrains résidentiels, dont 269 ont été vendues, avec une superficie totale vendue d’environ 538,68 milliards de RMB. Au 24 octobre, 15 villes au total avaient mené à bien trois séries de ventes aux enchères de terrains, fournissant un total de 289 parcelles résidentielles, dont 269 ont été vendues, avec une surface brute d’environ 29,881 millions de pieds carrés et un prix de transaction total d’environ 426,05 milliards de RMB, soit un taux de prime moyen d’environ 2,8 %.
Par niveau de ville, le marché des enchères foncières a continué à être divisé, le prix total de la troisième série d’enchères foncières à Shanghai dépassant les 100 milliards de RMB par niveau de ville, le total des GFA vendus des terrains de premier, deuxième et troisième niveau en septembre 2022 était de 12,29 millions de m², 47,99 millions de m² et 95,41 millions de m² respectivement, soit +30,7%, -28,6% et +38,0% en glissement annuel respectivement. Le prix total des transactions s’est élevé à 163,84 milliards RMB, 168,42 milliards RMB et 96,85 milliards RMB respectivement, soit +51,9 %, -34,1 % et -22,0 % en glissement annuel. Les prix moyens des transactions étaient de 13 329 RMB/m2, 3 510 RMB/m2 et 1 015 RMB/m2, soit respectivement +16,2%, -7,8% et -43,5% en glissement annuel.
Par niveau d’énergie de la ville, en septembre 2022, la surface brute de plancher (de type résidentiel) des ventes de terrains dans les 100 villes pour le niveau 1, le niveau 2 et le niveau 3 et le niveau 4 était de 6,03 millions de m², 20,94 millions de m² et 21,05 millions de m² ; dont le niveau 1, le niveau 2 et le niveau 3 et le niveau 4 étaient respectivement de -3,3%, -42,2% et -7,7% en glissement annuel sur un seul mois. Le prix total des transactions s’est élevé à 150,4 milliards RMB, 146,3 milliards RMB et 60,6 milliards RMB respectivement, dont +54,7%, -38,3% et -35,8% en glissement annuel pour les catégories 1, 2, 3 et 4 respectivement en un seul mois. Le prix moyen des transactions était de 25 553 RMB/m², 6 986 RMB/m² et 2 881 RMB/m² respectivement, dont +60,0 %, +6,8 % et -30,4 % pour les niveaux 1, 2 et 3, respectivement, en glissement mensuel. Les taux de primes des transactions de premier, deuxième, troisième et quatrième niveau (résidentiel) étaient respectivement de 3,52%, 2,81% et 2,49%.
Conseils d’investissement : 1) Depuis le début de l’année 2022, de nombreuses parties ont émis des signaux positifs : le LPR à 5 ans est continuellement réduit, les prêts immobiliers de protection ne sont pas inclus dans la gestion de la concentration, la nouvelle méthode des fonds de supervision avant vente est structurellement corrigée, et la réparation du ” risque alpha ” entre dans la phase de mise en œuvre. 2) Dans le même temps, la tendance à la gestion prudentielle financière et au ” deleveraging ” se poursuit. 3) Le 24 février, le ministère du Logement et de la Construction a proposé de répondre à la demande raisonnable de logements améliorés, et le 5 mars, l’Assemblée nationale populaire a “soutenu le marché des logements de base pour mieux répondre à la demande raisonnable de logements”. (3) Le 24 février, le ministère du Logement et de la Construction a proposé de répondre à la demande raisonnable de logements améliorés, et le 5 mars, la Conférence nationale de la République populaire de Chine a “soutenu le marché des logements de base pour mieux répondre à la demande raisonnable de logements”, et le 29 avril, la réunion du Politburo a donné le ton pour “soutenir les localités afin qu’elles améliorent leurs politiques immobilières à la lumière des réalités locales”, rendant la voie politique plus claire et plus explicite. Le ministère du logement et de la construction, le ministère des finances et la banque centrale ont conjointement publié des mesures à la mi-août pour soutenir la livraison de projets résidentiels vendus au moyen de prêts spéciaux accordés par les banques d’orientation. À la mi-août, le ministère du Logement et de la Construction, le ministère des Finances et la Banque centrale ont conjointement publié des mesures visant à soutenir la livraison des projets résidentiels vendus dont les livraisons sont en retard, au moyen de prêts spéciaux accordés par les banques d’affaires. On s’attend à ce qu’avec l’amélioration ultérieure de l’épidémie, le sentiment pessimiste soit progressivement réparé et on peut s’attendre à un rebond de l’offre et de la demande dans le secteur de l’immobilier. 4) L’attention récente du marché au secteur de l’immobilier a augmenté de manière significative, avec des entreprises immobilières leaders de qualité qui ont obtenu de bons résultats, et il est recommandé de prêter attention à Vanke A/Vanke Enterprises, China Jinmao, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development, China Overseas Hongyang. Groupe, China Resources Land, Groupe Longhu, Yuexiu Property, Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) .
Analyse des risques : le risque que la politique d’assouplissement du secteur immobilier ne soit pas encouragée comme prévu, le risque que la demande sur le marché immobilier ne soit pas conforme aux prévisions, le risque que l’achèvement des projets des entreprises immobilières ne soit pas conforme aux prévisions, le risque que l’activité diversifiée des entreprises immobilières ne soit pas bien exploitée, etc.
