Points forts des investissements
La rapidité et la lenteur de l’assainissement des bilans expliquent en grande partie la différence dans la reprise du marché immobilier après la crise aux États-Unis et au Japon. Les États-Unis et le Japon ont connu des crises immobilières à des moments différents de leur histoire. Après la crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis, les États-Unis ont rapidement abaissé les taux d’intérêt, ouvert plusieurs cycles d’assouplissement quantitatif, acheté et garanti les actifs problématiques des institutions financières afin d’optimiser la situation financière des entreprises ; ils ont pris en charge les “deux maisons” et introduit le “plan de sauvetage du logement” pour réduire la charge des acheteurs de logements. La reprise des “deux maisons” et l’introduction du “plan de sauvetage du logement” ont permis de réduire la charge pesant sur les acquéreurs de logements et d’assainir rapidement les bilans des entreprises et des particuliers, jetant ainsi les bases de la reprise du marché immobilier. En plus des différences économiques et démographiques, les erreurs politiques du Japon ont objectivement exacerbé l’ampleur et la durée de l’ajustement du marché immobilier, couplé à la participation massive des entreprises et des résidents au marché boursier et à l’investissement immobilier, le bilan a été retardé dans sa réparation, continuant à supprimer l’investissement et la consommation des entreprises et des résidents, freinant la reprise économique et du marché immobilier.
Les causes et les dilemmes de l’ajustement du marché immobilier aux États-Unis, au Japon et en Chine sont différents, les problèmes de crédit étant les plus importants en Chine. Comparez le cycle actuel d’ajustement du marché immobilier chinois et la crise américano-japonaise, avant l’ajustement de la crise américano-japonaise, les entreprises immobilières et les résidents chinois ont un niveau d’endettement relativement élevé, il y a des flux de capitaux excessifs dans l’immobilier ; mais avec l’introduction des “trois lignes rouges” et d’autres politiques, les entreprises immobilières et les résidents chinois ont perdu du terrain, les flux de capitaux excessifs dans l’immobilier se sont progressivement inversés. Dans le même temps, l’affaissement du crédit hypothécaire et le manque de réglementation, le faible taux d’acompte et l’effet de levier élevé, ainsi que les instruments financiers développés ont été d’importants moteurs des crises américaine et japonaise, mais le taux d’acompte élevé de la Chine et la suppression continue des canaux non standard tels que les trusts, l’immobilier bancaire non performant reste à un faible niveau. En outre, avant la crise aux États-Unis et au Japon, le marché de l’immobilier a repris plus de liquidités et de levier pour promouvoir l’ajustement principalement du côté de l’actif de la pression d’évaluation, la reprise du marché de l’immobilier de la Chine derrière l’urbanisation rapide, actuellement confronté à certaines des principales entreprises de logement de la pénurie de liquidités et des préoccupations de crédit dérivé.
La politique doit avoir une pensée globale, l’optimisation de l’offre pour réparer le crédit principal est particulièrement importante. Sous la triple pression de la contraction de la demande, du choc de l’offre et de l’affaiblissement des attentes, malgré une politique toujours positive, l’affaiblissement des attentes en matière de revenus a affecté l’effet de la politique du côté de la demande, tandis que les politiques du côté de l’offre se sont davantage concentrées sur le niveau du projet, le crédit aux entreprises n’a pas été réparé et les défauts de paiement des entreprises immobilières se produisent encore de temps en temps. Nous pensons que la clé pour briser le jeu réside encore dans la reconstruction de la chaîne de crédit du secteur et dans le rétablissement de la confiance dans le secteur, afin d’ouvrir véritablement les canaux de vente et de financement pour former un cycle vertueux. Outre les politiques macroéconomiques visant à renforcer la confiance des résidents, l’optimisation de l’offre est plus importante, y compris un soutien politique plus important dans l’acquisition sélective d’actifs non performants d’entreprises, le soutien à l’injection de crédit du gouvernement et le financement par actions. En même temps, il peut y avoir des différences dans l’objectif visé par les divers départements et acteurs du marché, et les politiques peuvent avoir besoin d’un état d’esprit global et d’une synergie multisectorielle.
Conseils d’investissement : bien que la réparation du crédit à court terme de l’industrie ait encore besoin de temps, mais la valorisation des entreprises immobilières grand public est tombée à des niveaux historiquement bas, nous pensons que le marché a surreprésenté le côté crédit de la préoccupation, le côté politique ultérieur de la force devrait entraîner une réparation progressive des fondamentaux, les actions individuelles recommandées pour se concentrer sur les entreprises immobilières à fort crédit telles que Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Overseas Development, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , . Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Yuexiu Real Estate, Greentown China, Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) , etc. ; il est recommandé à la gestion immobilière de préférer les entreprises immobilières associées présentant des risques contrôlables et une force globale exceptionnelle, et il est également recommandé de se concentrer sur les opportunités de la chaîne industrielle.
Conseils en matière de risque : 1) le risque d’un mouvement de baisse significatif des prix de l’immobilier accélérant la détérioration des bilans des entreprises ; 2) la force et la rapidité des améliorations de la politique plus faibles que prévu ; 3) le risque que les fluctuations à court terme du secteur immobilier dépassent les attentes.
