China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) )
Événement: la société a publié son rapport annuel pour 2021, avec un chiffre d’affaires d’exploitation de 452,8 milliards de RMB, en hausse de 8,0% par rapport à l’année précédente; Le bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société cotée est de 22,5 milliards de RMB, en baisse de 45,7% par rapport à l’année précédente; Eps1. 94 yuan / action, en baisse de 46,5% par rapport à l’année précédente; Dividende en espèces de 9,7 RMB par 10 actions, avec un taux de dividende de 50,06%; Le montant des ventes a atteint 627,78 milliards de RMB, en baisse de 10,8% par rapport à l’année précédente.
Le montant et la superficie des ventes ont diminué et le prix moyen des ventes a augmenté. En 2021, la société a réalisé une superficie de vente de 38 078000 m3, en baisse de 18,4% d’une année sur l’autre. Le montant des ventes était de 627,78 milliards de RMB, en baisse de 10,8% d’une année sur l’autre. Le prix de vente moyen cumulé était de 16 487 RMB / m2, en hausse par rapport à 15 086 RMB / m2 l’année dernière. La part de marché de l’immobilier commercial de l’entreprise est d’environ 3,5%, en baisse par rapport à 4,03% l’an dernier. Le montant des ventes se classe au premier rang dans 20 villes, dont Wuhan et Chengdu, et au deuxième rang dans 18 villes, dont Shanghai et Shenzhen. Au niveau sous – régional, les ventes du Sud, de Shanghai, de Beijing, du Nord – Est, du Centre, du Sud – Ouest, du Nord – Ouest et d’autres régions représentaient respectivement 23,1%, 35,7%, 14,7%, 4,7%, 6,2%, 10%, 4,4% et 1,2%.
L’intensité de l’utilisation des terres a augmenté et le sol total est abondant. En 2021, la compagnie a ajouté 148 nouveaux projets, dont 26 674000 m3 de surface totale de construction prévue (inférieure à la superficie de vente actuelle), 19 014000 m3 de surface de construction prévue pour les capitaux propres et 71,28% de la proportion des capitaux propres, ce qui représente une augmentation de 10,13 PCT par rapport à 61,16% de la proportion des capitaux propres de l’année dernière; Le prix du terrain pour les nouveaux capitaux propres s’élève à 140,15 milliards de RMB, ce qui correspond à un prix moyen d’acquisition de terrains de 6 942 RMB / m2; La force d’accès au sol était de 22,3%, en hausse de 2,7 PCT par rapport à 19,6% l’an dernier. En ce qui concerne la structure d’acquisition des terres, 88,7% des nouvelles villes de première et de deuxième ligne de stockage des terres sont construites selon le calibre de construction des droits et intérêts, et l’acquisition des terres est concentrée dans les villes à haute énergie. L’entreprise dispose d’un grand stock de terre. La surface totale du sol disponible à la vente est de 102 millions de m3 (10 367 m3 en construction + 4 522 m3 prévus – 46 740000 m3 vendus et non encore réglés), sans tenir compte de l’augmentation du stockage du sol au cours de l’année pour un développement de 2 à 3 ans. La nouvelle zone de construction de la compagnie est d’environ 32 653000 m3, en baisse de 17,6% par rapport à l’année précédente, et 103,7% du plan de début d’année est terminé; La superficie achevée est d’environ 35 714000 m3, soit une augmentation de 5,6% par rapport à l’année précédente, et 99,6% du plan initial a été achevé. En 2022, la superficie prévue des nouveaux travaux de construction de la compagnie était de 19 201000 m3, soit 39,01% de moins que l’année dernière et 41,2% de moins que l’année dernière; La zone d’achèvement prévue est de 38 995000 m3, 35 875000 m2, soit une augmentation de 8,70% par rapport à la zone d’achèvement prévue de l’année dernière et de 9,19% par rapport à la zone d’achèvement réelle de l’année dernière.
La croissance des revenus, la baisse des résultats, la pression sur la marge brute et le degré élevé de verrouillage des résultats. En 2021, le chiffre d’affaires de la société a augmenté de 8,0% et le bénéfice net de la société mère a diminué de 45,7%. La baisse du bénéfice net de la société est principalement due à 1) la marge brute globale de la société a diminué de 7,4 PCT à 21,8% d’une année sur l’autre, dont 21,7% pour le développement d’activités connexes, en baisse de 7,6 PCT par rapport à l’année dernière, et la marge brute est toujours sous pression; Les revenus des investissements se sont élevés à 6,61 milliards de RMB, soit une diminution de 6,9 milliards de RMB par rapport à l’année précédente; La dépréciation des stocks et d’autres actifs est respectivement de 3,12 milliards de RMB et de 410 millions de RMB, ce qui réduit le bénéfice net total des capitaux propres de 2,55 milliards de RMB. La gestion de l’entreprise et le contrôle du taux des dépenses financières sont bons, respectivement en baisse de 0,21 et 0,26 PCT. La société a vendu un montant de 710,8 milliards de RMB, avec un chiffre d’affaires de 1,57 fois et un degré élevé de verrouillage des revenus.
La structure de la dette est raisonnable. Le ratio actif – passif de la compagnie, à l’exclusion des passifs contractuels, était de 68,4% et le ratio de passif net était de 29,7%. Le ratio de la dette à court terme en espèces après l’exclusion des fonds restreints et des fonds réglementaires de pré – vente était de 1,5, et les trois lignes rouges étaient toutes conformes à la norme. À la fin de 2021, le Fonds monétaire s’élevait à 149335 milliards de RMB, avec une abondance de liquidités en main, des flux de trésorerie opérationnels positifs pendant 13 années consécutives et des flux de trésorerie opérationnels positifs de 4,11 milliards de RMB en 2021. La structure globale de la dette de la société est raisonnable, les passifs portant intérêt sont principalement des passifs à moyen et à long terme, les passifs portant intérêt sur plus d’un an représentent 78%, en hausse de 10,1 PCT par rapport à 67,9% l’an dernier. À la fin de l’année, le coût global du financement des stocks de la société était de 4,11%.
Les biens immobiliers sont destinés à être divisés et cotés en bourse, avec une croissance rapide des activités logistiques: 1) Le chiffre d’affaires réalisé par everything Cloud est de 24,04 milliards de RMB, en hausse de 32,1% par rapport à l’année précédente; Il y a 4 393 projets en cours de gestion, dont 780 millions de m3 de superficie en cours de gestion, soit une augmentation de 35,9% par rapport à l’année précédente; La superficie contractuelle est de 1,01 milliard de m3, en hausse de 38,0% par rapport à l’année précédente; Everything Cloud a l’intention de se scinder en actions de Hong Kong pour être cotées, et les services immobiliers devraient continuer à croître régulièrement. D’ici 2022, il est prévu d’augmenter les revenus de la propriété résidentielle, everything liangxing et everything for Home respectivement de 25%, 35% et 45%. Le chiffre d’affaires de l’entreposage logistique a atteint 3,16 milliards de RMB, en hausse de 68,9% d’une année sur l’autre. Il est prévu de maintenir une croissance de 35% d’ici 2022, avec une nouvelle ouverture de 1,41 million de m3; Le chiffre d’affaires de l’entrepôt de haute qualité s’est élevé à 2,06 milliards de RMB, en hausse de 59,8% par rapport à l’année précédente, et le taux de location de l’entrepôt de haute qualité pendant la période de stabilisation a été de 93%; Le revenu des entrepôts frigorifiques a atteint 1,1 milliard de RMB, en hausse de 89% par rapport à l’année précédente, et le taux d’utilisation pendant la période de stabilisation de la chaîne du froid était de 75%. L’entreprise a ouvert 11,39 millions de m3 au total, avec un chiffre d’affaires de 7622 milliards de RMB, en hausse de 20,57% d’une année sur l’autre. Elle a ouvert 2,07 millions de m3 de nouvelles entreprises et 4,01 millions de m3 de surface de construction prévue et en construction. Les revenus des appartements de location longue durée se sont élevés à 2,89 milliards de RMB, en hausse de 13,9% par rapport à l’année précédente; Au total, 159500 chambres ont été ouvertes, le taux global de location des projets ouverts a dépassé 95%, et la proportion de clients d’entreprise dans les chambres louées est passée de 8% à 18,5%.
Conseils en matière d’investissement: en tant que chef de file de l’industrie, l’entreprise dispose d’un fonctionnement stable et d’une forte capacité d’exploitation et de gestion; L’entreprise dispose d’une trésorerie abondante en main et les flux de trésorerie d’exploitation sont positifs depuis de nombreuses années; Les réserves foncières sont abondantes, le degré de verrouillage des revenus est élevé, l’industrie immobilière principale devrait croître régulièrement; Les biens de l’entreprise sont destinés à être divisés et cotés en bourse, le secteur de la logistique connaît une croissance rapide; En raison de la pression à la baisse de la marge brute globale de l’industrie et sur la base des rapports annuels de l’entreprise, nous avons réduit le bénéfice net attribuable à la société mère de 3252 – 2023 à 23599 et 25226 milliards de RMB, respectivement, de 348,82 et 36824 milliards de RMB, ajusté le SPE correspondant de RMB 3,00 et RMB 3,17 à RMB 2,03 et RMB 2,17 respectivement, et le PE correspondant de RMB 9,43x et 8,83x, et maintenu la cote d ‘« achat ».
Conseils sur les risques: les ventes de maisons neuves n’ont pas été aussi bonnes que prévu, l’achèvement des maisons n’a pas été aussi bon que prévu, les prix des maisons ont chuté considérablement et les activités n’ont pas été menées à bien comme prévu.
