China Vanke Co.Ltd(000002)

China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) )

Principaux points de vue:

En 2021, en ce qui concerne le développement immobilier, Vanke a connu une certaine baisse des ventes et des bénéfices nets, mais les activités diversifiées se sont développées rapidement. À notre avis, en tant qu’entreprise immobilière de premier plan dans l’industrie immobilière, Vanke a une certaine représentativité, reflétant la situation actuelle générale des entreprises immobilières, à savoir le ralentissement ou la baisse de la croissance de l’échelle, le prix élevé des terres et l’incertitude croissante des investissements, ce qui a entraîné une réduction de la marge bénéficiaire à la fourchette conventionnelle, ainsi que la dépréciation des actifs par les entreprises dans le contexte de la baisse de l’industrie. Mais nous pensons également que grâce à l’ajustement de la stratégie et de la gestion, Vanke s’attend à ce que la baisse de la gestion et de la réalisation des bénéfices s’arrête et se stabilise, tandis que le développement rapide des activités diversifiées élargit également l’espace futur de Vanke.

Les activités de développement restent le leader de l’industrie et les activités diversifiées se développent rapidement.

En 2021, l’échelle des activités de développement immobilier de Vanke a légèrement diminué, atteignant 62778 milliards de RMB de ventes contractuelles, avec une superficie de vente de 38078 millions de m2, en baisse de 10,8% et 18,4%, respectivement. Cependant, l’échelle globale est toujours au premier rang, maintenant le leader de l’industrie, avec une part de marché d’environ 3,5% sur le marché national du logement commercial et le montant des ventes se classant au premier rang dans de nombreuses villes comme Wuhan, Chengdu et Nanjing. Sous le maintien d’une grande échelle de ventes, le revenu d’exploitation reporté a continué d’augmenter, avec une superficie de développement immobilier et de règlement de 31 165000 m2, atteignant un revenu reporté de 402,27 milliards de RMB, en hausse de 7,9% et 6,6% respectivement d’une année sur l’autre.

Toutefois, en ce qui concerne l’investissement foncier, Vanke a ajouté 266,74 milliards de RMB de surface de plancher au cours de l’année, en baisse de 20% par rapport à 2020. Nous pensons que la réduction de l’investissement n’est pas seulement la performance de l’entreprise d’épaissir le coussin de sécurité de l’entreprise sous La liquidité de l’industrie est serrée, mais aussi l’attitude prudente de l’entreprise à l’égard des attentes du marché à court terme. La proportion de capitaux propres dans la nouvelle surface de plancher est passée de 61,2% en 2020 à 71,3%, ce qui reflète également la tendance plus prudente de l’investissement de l Afin d’améliorer le ratio de fonds propres et de réduire le risque opérationnel.

Bien que l’échelle des ventes de Vanke Real Estate Development Business ait diminué, d’autres entreprises diversifiées ont fleuri et se sont développées rapidement. En 2021, le chiffre d’affaires total de wanyou Cloud, composé de la communauté, des entreprises commerciales et de la « Troïka » de l’espace urbain, a atteint 24040 milliards de RMB, en hausse de 32,1% d’une année sur l’autre. Le chiffre d’affaires des services d’entreposage logistique s’est élevé à 3,16 milliards de RMB, en hausse de 68,9% par rapport à l’année précédente. Les revenus d’exploitation des activités résidentielles locatives se sont élevés à 2,89 milliards de RMB, en hausse de 13,9% par rapport à l’année précédente. Le chiffre d’affaires de l’exploitation commerciale et du développement sur la sector – forme “inli” s’est élevé à 7,62 milliards de RMB, en hausse de 20,6% par rapport à l’année précédente. Avec un espace de croissance limité pour les activités traditionnelles de développement immobilier, le développement diversifié des activités a élargi l’espace de Vanke à l’avenir.

Renforcer la planification globale pour réduire la dispersion des opérations et s’attendre à ce que le bénéfice net augmente régulièrement

En 2021, Vanke a réalisé un chiffre d’affaires d’exploitation de 452,80 milliards de RMB, en hausse de 8,0% d’une année sur l’autre, mais a réalisé un bénéfice net de 38,07 milliards de RMB, en baisse de 35,8% d’une année sur l’autre. C’est la première fois que le bénéfice net de Vanke a diminué depuis 2008. En ce qui concerne la baisse des bénéfices, il y a deux raisons principales: premièrement, le coût élevé des terres, le coût d’exploitation de Vanke a augmenté de 19,4% d’une année sur l’autre en 2021, ce qui est nettement supérieur au taux de croissance des revenus d’exploitation, ce qui a entraîné une baisse de la marge brute à 21,8%, et le bénéfice brut total et le bénéfice net ont également diminué. Au stade de la forte croissance de l’industrie, Vanke a mis en œuvre un mode de gestion entièrement autorisé, ce qui a favorisé une croissance rapide de l’échelle, mais avec le ralentissement de la croissance de l’échelle de l’industrie, le prix élevé des terres superposées, le risque et l’incertitude accrus de l’investissement, Les niveaux de performance des entreprises urbaines sont différents, la dispersion des opérations est améliorée, certaines entreprises urbaines ont des erreurs d’investissement, le coût d’acquisition des terres est élevé, de sorte que le bénéfice global est affecté. Deuxièmement, au cours du deuxième semestre de 2021, en particulier après le quatrième trimestre, le marché a connu une baisse significative, les entreprises ont déprécié certains projets et investissements en capitaux propres, et la perte de valeur des actifs a atteint 3,51 milliards de RMB, ce qui a entraîné une diminution de 2,6 milliards de RMB du bénéfice net attribuable à la société mère. Nous pensons qu’en tant qu’entreprise immobilière de premier plan avec une longue histoire de développement de l’industrie immobilière, Vanke a une certaine représentation, c’est – à – dire que sous le ralentissement de la croissance de l’échelle de l’industrie, l’augmentation du prix élevé des terrains et de l’incertitude d’investissement fait que la marge bénéficiaire de l’industrie immobilière se rétrécit, la croissance du bénéfice net ralentit, ou peut – être qu’il y a une certaine baisse. Toutefois, nous croyons également que le bénéfice net de Vanke devrait s’arrêter et se stabiliser. D’une part, le revenu d’exploitation global reste élevé. En 2021, le montant des avances reçues de Vanke était encore de 638,22 milliards de RMB, et le report du revenu d’exploitation est garanti. D’autre part, Vanke a déclaré qu’en 2022, elle exercerait la fonction de gestion centralisée du développement et de l’exploitation du siège social et coordonnerait le développement et l’exploitation des entreprises afin de réduire les différences de performance opérationnelle entre les entreprises urbaines, de réaliser des investissements précis et d’améliorer la qualité des investissements. Après ajustement de l’investissement et de la gestion, et compte tenu de la forte accumulation d’actifs par les entreprises, le niveau des bénéfices futurs devrait se stabiliser et se redresser.

La situation financière est relativement stable et les trois lignes rouges maintiennent le niveau vert.

En ce qui concerne les finances, en 2021, la situation financière de Vanke est restée essentiellement stable, l’encaisse nette d’exploitation, bien qu’elle ait diminué, est restée positive, les canaux de financement sont restés relativement ouverts et le niveau de notation de crédit est en tête de l’industrie. Dans l’ensemble, la dette portant intérêt est stable, la structure des échéances de la dette s’est améliorée et le risque de service de la dette à court terme est faible. À long terme, le ratio de la dette nette de Vanke est resté faible pendant de nombreuses années, les trois indices de la ligne rouge sont restés verts et la situation financière globale est relativement stable.

Plus précisément, bien que les entreprises immobilières soient généralement confrontées à la pression du Service de la dette en 2021, l’échelle de la dette portant intérêt de Vanke est restée stable, augmentant légèrement de 2,9% à 265,96 milliards de RMB par rapport à la fin de 2020, dont la dette portant intérêt à court terme a diminué de 29,3% à 58,62 milliards de RMB en raison du remboursement de la dette par rapport à la fin de 2020, mais la norme de la dette portant intérêt à long terme a augmenté de 18,1% par rapport à la fin de 2020, et le ratio de la dette à court et à long terme a augmenté de 2,1 fois à la fin de 2020 à 3,5 fois, ce qui Dans le même temps, l’extension de la durée de la dette a également réduit le risque de remboursement de la dette à court terme de l’entreprise. À la fin de 2021, le capital comptable de Vanke s’élevait à 93,35 milliards de RMB. Après avoir éliminé le capital limité et le capital réglementaire de pré – vente, Le multiple de couverture de la dette portant intérêt à court terme en espèces a encore atteint 1,5 fois. En 2021, bien que les flux de trésorerie opérationnels de Vanke aient diminué, ils ont maintenu les entrées nettes de trésorerie opérationnelles au cours des 13 dernières années. Globalement, le risque de remboursement à court terme de l’entreprise est faible. À long terme, le ratio de la dette nette de Vanke est resté faible pendant de nombreuses années, 29,7% en 2021, 68,4% des actifs, à l’exclusion des créances anticipées, et les trois indices de la ligne rouge sont restés verts, ce qui a permis d’améliorer la situation financière globale.