Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ( Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )
Le chiffre d'affaires a augmenté régulièrement, le bénéfice net attribuable à la société mère était de - 17,4% d'une année sur l'autre, et la marge brute globale de soutien commercial: en 21 ans, la société a réalisé un chiffre d'affaires de 168,23 milliards de RMB, soit + 15,6% d'une année sur l'autre, un bénéfice net attribuable à la société mère de 12,6 milliards de RMB, soit - 17,4% d'une année sur l'autre, et une marge bénéficiaire nette attribuable à la société mère de 7,5%, soit une baisse de 3,0% par rapport à 20 ans, avec un bénéfice de base par action de 5,59 rm En ce qui concerne les recettes détaillées: 1) le développement et la vente de biens immobiliers ont réalisé un chiffre d'affaires de 158,12 milliards de RMB, soit + 14,9% d'une année sur l'autre; Le chiffre d'affaires de la location et de la gestion de biens immobiliers s'est élevé à 7,97 milliards de RMB, soit + 46,6% d'une année sur l'autre. À notre avis, les principales raisons de la baisse du bénéfice net de la société attribuable à la société mère sont les suivantes: 1) la société retire 5,3 milliards de RMB de pertes de valeur d'actifs selon le principe de prudence, soit + 202% d'une année sur l'autre; Les revenus des investissements de la société dans des coentreprises sont passés de 2,89 milliards de RMB en 20 ans à 2,07 milliards de RMB en 21 ans, soit - 28% d'une année sur l'autre; En raison de l'effet de la politique de plafonnement des prix sur le report historique des prix élevés, la marge brute de la compagnie sur 21 ans est de 20,4%, en baisse de 3,1 PCT par rapport à 20 ans. En ce qui concerne la ventilation des bénéfices bruts, le taux de profit brut sur 21 ans pour le développement et la vente de biens immobiliers est de 17,7%, en baisse de 4,1 PCT par rapport à l'année précédente, tandis que le taux de profit brut pour la location et la gestion de biens immobiliers est de 72,6%, en hausse de 1,9 PCT par rapport à l'année précédente. La marge brute d'exploitation commerciale de l'entreprise est significativement plus élevée que celle du développement et de la vente de l'immobilier et montre une tendance à la hausse.
Les ventes ont légèrement diminué au cours de l'année, l'utilisation des terres tend à être prudente et la valeur des stocks de terres est relativement suffisante: en 21 ans, la société a réalisé un montant de vente contractuel de 233,78 milliards de RMB, soit - 6,8% d'une année sur l'autre, et a réalisé une superficie de vente contractuelle de 23 547000 m2, soit + 0,3% d'une année sur l'autre, avec un prix de vente moyen de 9 928 RMB / plat, soit - 7,1% d'une année sur l Dans un environnement de refroidissement du marché, l'entreprise prend les terres avec plus de prudence. En 21 ans, la surface totale de construction de la réserve de terres nouvellement augmentée est de 21577 millions de mètres carrés, soit - 47,9% d'une année sur l'autre. Le prix moyen du sol est de 3555 yuan / m2, soit + 17,3% d'une année sur l'autre. Parmi eux, la réserve de terres nouvellement augmentée du projet de complexe commercial est de 10286 millions de mètres carrés, soit - 58,5% d'une année sur l'autre. Au cours des 21 dernières années, la compagnie avait une réserve foncière totale de 138 millions de mètres carrés à l'échelle nationale, ce qui pourrait répondre aux besoins de développement et d'exploitation au cours des deux à trois prochaines années, dont 37% pour les villes de premier et de deuxième niveaux, 30% pour les villes de Troisième et de quatrième niveaux dans le delta du fleuve Yangtze et 33% pour les villes de troisième et de quatrième niveaux dans d'autres régions.
La stratégie d'entraînement à deux roues motrices a continué d'être vigoureuse et la performance de l'exploitation commerciale a été remarquable: Au cours des 21 dernières années, la société a réalisé un revenu de location incluant la taxe de 8,6 milliards de RMB, soit + 50,9% d'une année sur l'autre, dont 26 Wuyue Plaza ont réalisé un revenu d'exploitation total de plus de 100 millions de RMB. La société a mis en place 188 places Wuyue dans 135 villes à travers le pays, ouvert et géré 130 places. La superficie d'ouverture de la place Wuyue est de 12484 millions de mètres carrés, avec un taux de location moyen de 97,6% et un niveau d'exploitation élevé maintenu. Nous croyons que la synergie et la complémentarité entre l'exploitation commerciale et le développement résidentiel sont des modèles d'exploitation supérieurs qui aident l'entreprise à traverser le cycle et à profiter des dividendes d'exploitation de l'ère post - immobilière.
Le financement multicanal a contribué à réduire les coûts et est entré régulièrement dans la catégorie verte: en émettant des obligations vertes, des obligations en dollars américains à faible taux d'intérêt et des obligations de sociétés nationales au cours des 21 dernières années, le coût moyen du financement a chuté à 6,57%, en baisse de 0,15 PCT. Les trois lignes rouges sont entrées dans la catégorie verte avec succès, avec un ratio actif - passif de 69,95%, un ratio passif net de 48,12% et un ratio court - dette en espèces de 1,07 au cours des 21 dernières années, ce qui rend la situation financière plus saine. La pression sur le Service de la dette de la compagnie s'est affaiblie après l'achèvement du remboursement à l'échéance de la dette intérieure de 3195 milliards de RMB et le remboursement anticipé de la dette extérieure de 40,49 millions de dollars américains en mars.
Le plan de rachat a été lancé pour démontrer la confiance dans le développement futur: la société a annoncé qu'elle avait l'intention de racheter des actions de la société avec des fonds propres au cours des six prochains mois. Le montant total des fonds de rachat ne doit pas être inférieur à 100 millions de RMB et ne doit pas dépasser 200 millions de RMB. Le prix de rachat ne doit pas dépasser 41,39 RMB / action. Le nombre maximal de rachats est de 4832085 actions, Représentant 0,21% du total des actions actuelles.
Conseils d'investissement: acheter. Bien que la performance de l'entreprise ait fluctué au cours des 21 dernières années en raison de l'influence de la situation générale de l'industrie, l'avantage du modèle d'entreprise à double moteur « résidentiel + commercial » de l'entreprise a mis en évidence que l'exploitation commerciale devrait devenir un moteur important de la croissance des revenus et de l'amélioration des bénéfices bruts de l'entreprise. Nous prévoyons que le bénéfice net attribuable à la société mère de 22 à 24 ans sera de 13,3 milliards de RMB, 13,3 milliards de RMB et 14,2 milliards de RMB, ce qui correspond à 5,75, 5,89 et 6,30 RMB du SPE. Compte tenu de la pression décroissante sur le Service de la dette de la société, des canaux de financement lisses et d'un certain avantage dans l'exploitation commerciale, nous accorderons à la société une évaluation PE de 7 fois sur 22 ans, ce qui correspond à un prix cible de 40,22 RMB, et nous maintiendrons la cote
Conseils sur les risques: l'aggravation de l'épidémie affecte les entreprises, l'assouplissement des politiques n'est pas aussi important que prévu, et la troisième et quatrième ligne de déségrégation n'est pas aussi bonne que prévu.
