China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )
Aperçu de l’entreprise. Évolution historique. China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Phase initiale de développement (1979 – 2000). 1979 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) En 1981, l’obstétrique immobilière du quartier général de la construction de la zone industrielle de Shekou a été créée et est devenue le précurseur de la promotion des investissements immobiliers de la filiale. En 1999, China Merchants Real Estate a été injectée dans la société cotée Shekou port Co., Ltd. Phase de mise en page nationale (2000 – 2014). Après avoir été cotée en bourse, la filiale China Merchants Real Estate Co., Ltd. A commencé à s’étendre à l’échelle nationale et est entrée successivement dans des villes de premier et de deuxième rang comme Shanghai, Beijing, Chongqing et Suzhou. En 2014, elle avait terminé l’aménagement national de 30 villes. Achèvement de la restructuration et de la phase stratégique « ancien Port – Centre – arrière – ville » (depuis 2015). En 2015 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Après l’inscription sur la liste, la société a proposé une stratégie de « pré – Port – Centre – arrière – ville », qui correspond à trois secteurs d’activité, à savoir l’industrie des croisières, le parc et le développement résidentiel. De 2017 à 2021, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gouvernance d’entreprise. La société est l’entreprise centrale du Groupe China Merchants. À la fin de 2021, le Groupe China Merchants détenait 67,9% des actions de la société. La société adopte la structure de gestion du siège social + Division des affaires + groupe régional. Aperçu des activités. Le développement et l’exploitation communautaires sont la principale source de revenus de l’entreprise, représentant 80% ou plus des revenus totaux à long terme. La deuxième source de revenus de l’entreprise est le développement et l’exploitation du parc. En 2021, les revenus représentent environ 20%, et les revenus des croisières représentent relativement peu. Prenant le développement de la zone industrielle de Shekou comme point de départ, l’entreprise a accumulé une riche expérience dans le développement de liens industriels et la rénovation urbaine. En 2021, elle a obtenu 9 parcelles de liens industriels et 14 projets de rénovation anciens, et a participé à la création d’un fonds d’orientation pour la rénovation urbaine de Shanghai d’une échelle de 80 milliards de RMB. En juin 2021, la société a publié avec succès le premier Reit public d’infrastructure de « parc industriel » en Chine.
Analyse opérationnelle et financière. Fin de l’actif. En ce qui concerne la qualité du stockage des sols, de 2020 à 2021, l’entreprise a augmenté le stockage des sols dans les villes de deuxième niveau, en mettant l’accent sur « qiangxin 30 villes », le delta du fleuve Yangtze et le delta de la rivière Pearl à chongcang, et les principales villes de distribution comprennent Chengdu, Wuhan, Shanghai, etc.; La capacité de rotation de l’entreprise est assez bonne, la période moyenne de développement du projet est de 3,2 ans, ce qui est essentiellement le même que la moyenne des entreprises immobilières de l’échantillon. En ce qui concerne le rythme des investissements, après la restructuration de l’entreprise en 2015, le rythme d’acquisition des terres est relativement rapide, l’intensité d’acquisition des terres est restée élevée en 2016 – 2018h1, et le rythme d’acquisition des terres de l’entreprise a considérablement ralenti en 2018h2 – 2019 avec le resserrement des politiques macro économiques et l’amélioration de la réglementation et du contrôle des grandes villes. En 2020, sous l’impact de l’épidémie, la réglementation du marché du logement s’est légèrement assouplie et l’intensité de la prise de terre de l’entreprise a augmenté. En 2021, sous l’influence d’un resserrement évident de la politique immobilière et d’un approvisionnement centralisé en terres, le rythme d’acquisition des terres de la compagnie a légèrement ralenti et l’intensité de l’acquisition des terres est tombée à 44,1%. En ce qui concerne les ventes, après la réorganisation et la cotation de la société, les ventes contractuelles ont maintenu une croissance rapide, atteignant l’objectif de 100 milliards de RMB en 2017, dépassant 200 milliards de RMB en 2019 et 300 milliards de RMB en 2021. Les ventes ont augmenté de 17,7% en 2021, tandis que les entreprises immobilières top20 ont connu une croissance négative au cours de la même période. En ce qui concerne la capacité de règlement, en raison de la croissance rapide des ventes contractuelles, le taux de croissance des revenus d’exploitation de la société est resté relativement élevé au cours des dernières années, avec une croissance annuelle de 23,9% en 2021. À la fin de 2021, le passif contractuel de la société s’élevait à 148,71 milliards de RMB, soit une augmentation de 12,8%, avec une certaine garantie pour le règlement futur. Stabilité du passif. En ce qui concerne la structure de la dette, les sources de financement de la société sont principalement des prêts bancaires, avec un faible taux de nantissement de la dette portant intérêt. La proportion de la dette à court terme a continué de diminuer au cours des deux dernières années, atteignant seulement 21,7% à la fin de 2021, en baisse de 11,5 PCT par rapport à 2020. En ce qui concerne la solvabilité, le ratio de la dette à court terme en espèces de la société est resté supérieur à 1 fois en 2015 – 2021, l’échelle de la dette à court terme a diminué en 2021 et le ratio de la dette à court terme en espèces a augmenté à 1,8 fois; Au cours des dernières années, le ratio de la dette nette de la société est resté inférieur à 75%, soit 48,4% à la fin de 2021; Le ratio de l’actif et du passif à court terme est resté inférieur à 70% à long terme et était de 64,3% à la fin de 2021. En ce qui concerne la capacité de financement, depuis 2022, le financement des obligations d’entreprise est resté fluide, avec 7,49 milliards d’obligations émises et 3,93 milliards de financement net de janvier à mars. Entre – temps, la durée de l’émission de la dette s’est légèrement allongée et le coût de l’émission de la dette a diminué.
Suggestions d’investissement: (1) développement résidentiel. Compte tenu de l’objectif d’exploitation divulgué par la compagnie et de l’acquisition de terrains au cours des dernières années, en supposant que le montant des ventes de la compagnie augmentera de 1% / 5% / 5% et que la superficie reportée augmentera de 8% / 6% / 4% en 2022 – 2024, on prévoit que le revenu de développement résidentiel de la compagnie augmentera de 14% / 12% / 4% en 2022 – 2024; Zone de développement du parc. En combinant le taux de croissance des revenus passés et la marge brute, on suppose que le taux de croissance des revenus demeurera d’environ 15% et la marge brute d’environ 45% en 2022 – 2024. Section des croisières. L’impact de l’épidémie est évident, en supposant que le taux de croissance des revenus de 2022 – 2024 soit respectivement de 0% / 10% / 50%. Dans l’ensemble, le chiffre d’affaires d’exploitation de la société prévue pour 2022 – 2024 est de 1829 / 2052 / 2183 milliards de RMB, le bénéfice net est de 186 / 2052 / 223 milliards de RMB et le SPE est de 1,45 / 1,55 / 1,63 respectivement. Pour la première fois, la cote « surpoids – A» est attribuée et le prix cible de 6 mois est de 19,5 yuan / action.
Conseils sur les risques: réglementation immobilière inattendue, biais de traitement des données, etc.
