Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) ( Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) )
Le développement immobilier se concentre sur l’agglomération urbaine centrale, avec un stockage suffisant de terres pour soutenir le report futur: en 21 ans, la société a réalisé un montant de vente de 33,9 milliards de RMB, soit – 15,7% d’une année sur l’autre, avec une superficie de vente de 1,75 million de m2, soit + 1,3% d’une année sur l’autre. Sous la pression à la baisse de l’industrie, des mesures d’échange de prix et de volume ont été prises pour promouvoir la désaffectation et le remboursement des projets, et le taux de remboursement a augmenté de 30% d’une année sur l’autre. En ce qui concerne la Sous – région, l’entreprise a obtenu des résultats remarquables dans la mise en œuvre de la stratégie d’agglomération urbaine, dont la contribution totale de Beijing Tianjin Hebei et du delta du fleuve Yangtze est d’environ 61%. Depuis 2019, l’entreprise a maintenu une stratégie relativement prudente d’acquisition de terres, l’acquisition de terres a diminué d’année en année et a insisté pour que des ressources limitées soient investies dans des zones de valeur. La part de l’acquisition de terres dans les villes de premier et de deuxième niveau a dépassé 90% en 2019 – 2020. Le stockage total de la terre de l’entreprise au cours des 21 dernières années est de 16,51 millions de m2, bien qu’il ait légèrement diminué par rapport aux 20 dernières années, il peut encore couvrir la demande de vente au cours des 3 à 5 prochaines années. En outre, les réserves foncières de l’entreprise se concentrent sur cinq agglomérations urbaines, dont 88% sont des villes de premier et de deuxième niveau. Nous pensons que la qualité du stockage du sol est l’indice clé pour déterminer le remboursement des ventes à moyen terme des entreprises immobilières. À l’heure actuelle, l’industrie entre dans une ère de croissance structurelle. Le stockage du sol de l’entreprise se concentre sur les villes de haute énergie et les agglomérations urbaines de base, ce qui est bénéfique pour l’entreprise de prendre l’initiative de saisir les possibilités de reprise de la demande du marché. Les fondamentaux sont censés avoir une plus grande élasticité.
Les actifs de base de la section centrale sont non reproductibles: l’entreprise est née de la construction de Beijing Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) Au cours des 21 dernières années, la zone de gestion des actifs détenus par la société a atteint 1 318000 m2, et le solde comptable moyen de l’immobilier d’investissement au cours des cinq dernières années est d’environ 38 milliards de RMB. La plupart des propriétés détenues par l’entreprise sont situées au cœur de villes à haute énergie comme Beijing, Shanghai, Tianjin, Chongqing et Wuhan, et la rareté des actifs devient de plus en plus importante. L’entreprise dispose de la plupart des actifs détenus dans la base de Beijing, avec une superficie locative de 21 ans représentant 46%, et tous sont situés dans la plaque Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) du district de Xicheng. L’approvisionnement en plaques est rare, la capacité de location des locataires est forte, et le taux de location et de vacance de En outre, l’entreprise dispose activement d’actifs inefficaces, optimise constamment la structure de détention, récupère de l’argent et optimise la structure actif – passif, tout en étant favorable à l’exploitation ultérieure pour se concentrer davantage sur les actifs de base dans les zones de haute qualité, afin de consolider et de renforcer encore la compétitivité de L’entreprise dans les zones de base.
Pourquoi mettre l’accent sur les actifs de base? À notre avis, les actifs de base présentent souvent une forte résistance aux cycles conjoncturels. Au cours de la crise financière de 2008, la propriété de Mitsui au Japon et la propriété détenue par Hong Kong Leading Exhibition Real Estate Fund ont connu une croissance stable des revenus et ont montré une excellente capacité de traverser le cycle. En outre, à l’heure actuelle, le Gouvernement central adopte une large monnaie + un large crédit pour couvrir la pression à la baisse de l’économie, et la baisse des taux d’intérêt est favorable à la réévaluation de la valeur des actifs de base de l’entreprise, ce qui aura un effet positif sur la performance de l’entreprise.
Suggestion d’investissement: Nous réévaluons les actifs de la société par la méthode NAV. En 2021, les activités immobilières de la société peuvent être réglées à 16,51 millions de RMB, et les actifs de base détenus par la société sont évalués par le taux de capitalisation, avec un RNAV de 25,18 RMB par action. Nous prévoyons que le SPE de l’entreprise sera de 0,56 RMB en 2022, ce qui correspond à 13 fois PE et 0,56 fois pb en 22 ans. Nous choisissons également les entreprises publiques locales et les entreprises avec une forte proportion d’actifs détenus comme entreprises comparables, avec un pb moyen de 0,87 fois en 2022 pour les entreprises comparables actuelles. Le pb actuel de l’entreprise est inférieur à celui d’une entreprise comparable, et l’évaluation met en évidence le rapport qualité – prix de la configuration. Étant donné que les antécédents des actionnaires de l’État de la société peuvent apporter à la société la commodité du financement, l’abondance des réserves foncières, l’accent mis sur les villes centrales de premier et de deuxième niveau, les actifs détenus sont situés au cœur des villes de haute énergie, et les actifs ne sont pas reproductibles, Nous pensons que l’évaluation de la société devrait bénéficier d’une certaine prime. Nous donnons à la société une fois l’évaluation pb en 2022, correspondant au prix cible de 12,98 RMB, et maintenons la « cote d’achat ».
Conseils sur les risques: le degré et la vitesse d’assouplissement des politiques de réglementation sont inférieurs aux attentes, l’aggravation de l’épidémie affecte l’exploitation des biens détenus par l’entreprise et le calendrier de règlement est inférieur aux attentes.
