Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) ( Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) )
Croissance régulière des activités, nouvelles normes de location affectant le bénéfice net
En 2021, Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) a réalisé un chiffre d’affaires d’exploitation de 909 millions de yuan (YOY + 22,9%) et un bénéfice net de 124 millions de yuan (YOY – 20,5%). La marge bénéficiaire brute et la marge bénéficiaire nette mère étaient respectivement de 39,3% (YOY + 5,3 PCT) et 13,7% (YOY – 7,5 PCT). Parmi eux, la marge brute des activités de location était de 44,1% (YOY + 10,7 PCT) et celle des services immobiliers et autres activités était de 25,97% (YOY – 9,7 PCT). Flux de trésorerie opérationnels 422 millions (YOY + 104,3%)
Grâce à l’augmentation du taux de location après la reprise de l’épidémie et à l’augmentation de la superficie louée après la fusion et l’acquisition, les revenus de l’entreprise ont augmenté régulièrement. L’augmentation des revenus et l’absence d’augmentation des bénéfices sont principalement dues au fait que le montant comparable à la fin de 2020 n’est pas ajusté rétroactivement après la mise en œuvre des nouvelles normes de location; Si l’on exclut cet impact, la société peut réaliser un bénéfice net de 178 millions de yuans (YOY + 13,7%). En outre, en raison de la comptabilisation de l’actif de droit d’utilisation et du passif de location aux deux extrémités du bilan en vertu des nouvelles normes de location, le ratio actif – passif de la société a été porté à 76,66% (YOY + 48,3 PCT), et le passif portant intérêt réel de la société est resté nul.
Développer vigoureusement les fusions et acquisitions et améliorer l’échelle des projets gérés
À la fin de 2021, la société gérait au total 70 projets, avec une superficie d’exploitation et de gestion de 1,12 million de m2 (YOY + 27,3%). Parmi eux, le nombre de projets dans les modes d’exploitation locative, d’exploitation confiée et d’exploitation par actions est respectivement de 44, 23 et 3; La superficie disponible pour la location est respectivement de 72, 28 et 120000 m2.
En plus de l’expansion indépendante, l’entreprise développe activement des projets par le biais de fusions et d’acquisitions. En 2021, la société a signé un contrat pour acquérir le projet no 8 Hengshan Road et le projet xiangde Road; Cinq fusions et acquisitions ont été achevées tout au long de l’année, avec 60% des capitaux propres de Shanghai tengjin, 100% des capitaux propres de Shanghai Yiyu et Shanghai Haoyi, 60% des capitaux propres de Beijing tongchang Technology, 31 304% des capitaux propres de Beijing Urban Renewal et 100% des capitaux propres de Shanghai Jiajin. Nous nous attendons à ce que les revenus de l’entreprise s’épaississent davantage en 2022, car les revenus peuvent être générés après la clôture du projet m & A.
Mettre l’accent sur les villes centrales et les avantages évidents de la culture en profondeur dans la région
Les projets actuels de l’entreprise sont concentrés dans le camp de base de Shanghai et d’autres villes de premier et de deuxième rang en Chine. Selon la ventilation, il y a 60 projets à Shanghai, 7 projets à Beijing, 2 projets à Hangzhou et 1 projet à Nanjing. En 2021, les revenus de la société à Shanghai, Beijing et Hangzhou représentaient respectivement 82%, 10% et 7% des revenus totaux.
Nous pensons que, sur la base de l’avantage d’échelle accumulé par l’entreprise en raison de son démarrage précoce, la région laboure profondément pour améliorer encore la compétitivité de l’industrie de l’entreprise. D’une part, l’amélioration de l’effet de marque de l’entreprise contribue à l’expansion de nouveaux projets; D’autre part, l’amélioration du pouvoir de négociation de l’entreprise vis – à – vis des propriétaires, des fournisseurs et des clients est propice à la réduction des coûts d’exploitation.
Conseils d’investissement: l’entreprise a un démarrage précoce, un excellent choix d’emplacement, un avantage d’échelle et un avantage régional de labourage profond, et est le principal opérateur de parc industriel en Chine.
Compte tenu de l’incidence de l’épidémie sur le taux de location en 2022 et de la possibilité d’une réduction des loyers, nous prévoyons que la compagnie réalisera des revenus d’exploitation de 1,1 milliard, 1,36 milliard et 1,7 milliard de RMB (1,19 milliard et 1,48 milliard avant 2022 et 2023), en hausse de 21,0%, 23,5% et 25,3% d’une année sur l’autre, et réalisera des bénéfices nets attribuables à la société mère de 150 millions, 180 millions et 230 millions de RMB (170 millions et 220 millions avant 2022 et 2023), en hausse de 18,3%, 25,5% et 26,3% d’une année sur l’autre. EBITDA peut mieux refléter son niveau de bénéfice réel. Nous utilisons ev / EBITDA pour évaluer l’entreprise. La valeur de marché actuelle correspond à l’évaluation de 8 fois en 2022 et maintient la cote d’achat.
Conseils sur les risques: risque récurrent d’éclosion, risque de baisse significative du taux de location en raison de la baisse de la macro – économie, risque de rupture de contrat par le propriétaire ou le bailleur de la propriété, risque de remboursement du loyer par le client ou risque d’invitation à investir moins que prévu, risque de Mise à jour tardive de l’information ou des données utilisées dans la recherche et le rapport.
