China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) )
Questions:
Le 16 juin, la société a annoncé qu’elle avait l’intention d’acquérir 67% des capitaux propres de Xinzhong Property pour 536 millions de RMB. Xinzhong Property a été fondée en 2000 et fournit principalement des services complets de gestion immobilière et des services auxiliaires bancaires aux clients des institutions financières bancaires. Le bénéfice net en 20 et 21 ans est respectivement de 41,29 millions de RMB et 40,01 millions de RMB.
Guoxin Real Estate opinion: 1) la rentabilité de l’objet est forte et, dans une certaine mesure, le niveau de rentabilité de l’entreprise sera amélioré; L’évaluation de la contrepartie de la fusion et de l’acquisition est raisonnable, l’évaluation correspondant au bénéfice net de 21 ans est de 20 fois, et l’évaluation après la présentation de la trésorerie comptable est d’environ 13,4 fois; L’accélération de la fusion et de l’acquisition est en cours d’exécution. Sous la situation difficile de l’immobilier, la chaleur du secteur immobilier diminue. C’est le bon moment pour accélérer la fusion et l’acquisition de la gestion immobilière des entreprises centrales d’État avec des ressources de haute qualité. La poursuite de la fusion et de l’acquisition aidera l’entreprise à accélérer sa croissance; On estime que le SPE de la société sera de 0,61 et 0,79 RMB en 2022 et 2023, et que le PE correspondant sera de 28,6 et 22,3 fois. Si les actifs lourds de la société sont réévalués après avoir été réalisés en fonction de la valeur comptable, le PE statique correspondant pour les activités de gestion immobilière de la société sera d’environ 20 fois. Le niveau d’évaluation est au bas de l’industrie et la cote d ‘« achat» sera maintenue.
Commentaires:
L’objet de l’acquisition est Xinzhong Property, avec une forte rentabilité.
À la fin de juillet 2021, la zone de construction de la propriété Xinzhong en gestion était d’environ 5,59 millions de mètres carrés, dont 4,57 millions de mètres carrés, soit 82%. Le bénéfice net en 20 et 21 ans est respectivement de 41,29 millions de RMB et 40,01 millions de RMB, avec une marge bénéficiaire nette moyenne de 10,9% (alors que la marge bénéficiaire nette de China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 2021 n’est que de 4,3%), ce qui améliorera dans une certaine mesure le niveau de profit de la société après l’état.
Évaluation raisonnable de la contrepartie
Xinzhong Property fournit principalement des services complets de gestion immobilière et des services auxiliaires bancaires aux clients des institutions financières bancaires. À la fin de juillet 2021, il y avait 241 projets sous gestion immobilière, avec une superficie de construction sous gestion d’environ 5,59 millions de mètres carrés, répartis dans 26 provinces et municipalités relevant directement du Gouvernement central, dont environ 4,57 millions de mètres carrés sous gestion immobilière de bureau, représentant environ 82%. Avec un niveau de service de haute qualité, la satisfaction de la clientèle et l’attention de l’industrie, Xinzhong Property a reçu la « China Property Service Characteristic Brand Enterprise – high – end Financial Building service Pilot Enterprise » de l’Institut chinois de recherche sur les indices en 2020.
Sur la base de la contrepartie m & a, l’évaluation du bénéfice net correspondant pour 2021 est 20 fois supérieure. Compte tenu du fait que les sociétés immobilières ont généralement plus d’espèces dans leurs livres, combinées à la situation de fusion et d’acquisition de l’année dernière, on estime que l’évaluation de l’encaisse comptable proposée est d’environ 13 fois, et la contrepartie de fusion et d’acquisition est raisonnable.
Accélération des fusions et acquisitions en cours
L’entreprise met activement en œuvre la stratégie des « grandes propriétés», avec une répartition équilibrée des formes d’entreprise, la zone de gestion des formes d’entreprise non résidentielles est essentiellement la même que celle des formes d’entreprise résidentielles, tandis que les revenus provenant de la contribution des formes d’entreprise non résidentielles sont plus élevés. À la fin de 2021, l’entreprise a mis en œuvre pour la première fois des projets de fusion et d’acquisition depuis l’intégration. À l’avenir, l’entreprise bénéficiera non seulement des avantages en matière de ressources de la société mère des grands et moyens promoteurs d’entreprises centrales nationales, mais aussi de la restructuration de la structure industrielle. En tant qu’« intermédiaire de crédit», l’entreprise bénéficiera de ressources de projets frais. Depuis l’achèvement de l’intégration de l’année dernière, m & A est sur la bonne voie. M & a a réalisé la stratégie de m & a de l’entreprise et a également répondu aux préoccupations du marché. Les activités de gestion immobilière non résidentielle de l’entreprise se sont bien développées et les questions de collecte et de fusion renforceront encore les avantages non résidentielles. Sous les difficultés immobilières, la chaleur du secteur immobilier diminue. C’est le bon moment pour accélérer la collecte et la fusion de la gestion immobilière des entreprises centrales avec des ressources de haute qualité. La collecte et la fusion continues aideront l’entreprise à accélérer la croissance.
Conseils en matière d’investissement: le niveau d’évaluation de l’entreprise est faible dans l’industrie et la cote « achat » est maintenue.
L’entreprise est un chef de file dans le domaine non résidentiel, avec une répartition équilibrée des formes d’entreprise et une contribution élevée aux revenus des formes d’entreprise non résidentielles. Avec la maturité de la structure d’entreprise et l’amélioration de l’efficacité opérationnelle de l’entreprise, ainsi que la livraison continue de nouveaux logements à l’avenir et l’expansion continue de l’industrie non principale à marge élevée, la rentabilité de l’entreprise a beaucoup de place pour l’amélioration. La société mère zhaoshu a une force globale exceptionnelle. Ces dernières années, elle a maintenu une croissance stable des ventes et des efforts d’acquisition de terrains. À l’avenir, l’entreprise bénéficiera d’un soutien solide de zhaoshu pour le secteur immobilier, et la certitude de la croissance de la zone de gestion est assurée. On estime que le bénéfice net attribuable à la société mère sera de 650 millions de RMB et de 830 millions de RMB respectivement en 2022 et 23 ans, ce qui correspond à 0,61 et 0,79 RMB pour le SPE et à 28,6 et 22,3 fois pour le PE. Le dessaisissement des actifs lourds de la société est accéléré. Si les actifs lourds de la société sont réévalués après avoir été réalisés en fonction de la valeur comptable, le PE statique correspondant aux activités de gestion immobilière de la société est d’environ 20 fois, et le niveau d’évaluation est faible dans l’industrie. Maintenir la cote d’achat.
Conseils sur les risques
Le développement immobilier a dépassé les attentes; La zone de gestion de l’entreprise n’a pas augmenté comme prévu; La baisse de la marge brute a dépassé les attentes; Le dessaisissement des actifs lourds n’a pas progressé comme prévu.
