Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ( Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) )
Faits saillants
Nous nous concentrerons toujours sur Hangzhou et nous nous tiendrons fermement au premier plan pendant de nombreuses années en combinant la haute compétitivité des produits; Le marché de Hangzhou est resté fort, ce qui a entraîné une percée dans les ventes. Dans le contexte de la faiblesse des ventes de l’ensemble de l’industrie au cours des 21 dernières années, l’entreprise a réalisé une percée dans la tendance défavorable des ventes, avec un chiffre d’affaires de 169,1 milliards de RMB; Le taux de croissance annuel des ventes était de 23,8%, le taux de croissance moyen des ventes des entreprises immobilières top30 était de 4,9%, l’entreprise se classant quatrième; Le taux d’achèvement de l’objectif de vente de l’entreprise est de 113%, est l’une des rares entreprises immobilières à atteindre l’objectif de vente. De janvier à mai 2022, le volume des ventes a diminué de – 35,5% par rapport à l’année précédente, sous l’effet d’un ralentissement continu du marché, mais a légèrement diminué dans les entreprises immobilières top30. Nous pensons que les principales raisons pour lesquelles les ventes de l’entreprise peuvent atteindre une forte augmentation contre la tendance sont les suivantes: 1) soutien solide du marché de Hangzhou: le marché immobilier national a été faible au cours des 21 dernières années, mais a bénéficié de la solidité du marché de Hangzhou, la croissance annuelle du volume et de la superficie des transactions immobilières commerciales, et la vitesse de la nouvelle ouverture et de la déréglementation sont évidemment plus élevées que celles de l’ensemble du pays. La stratégie de l’entreprise continue de se concentrer sur Hangzhou et de s’asseoir fermement sur la position de leader. Les principaux projets de l’entreprise ont été davantage concentrés à Hangzhou, où la part des ventes a augmenté à 73,2% en 21 ans. Le montant des ventes à Hangzhou a été le premier pendant deux années consécutives, avec une part de marché de 13,6% à Hangzhou en 21 ans. La Haute compétitivité des produits a obtenu une grande reconnaissance du marché. D’une part, le prix de vente des nouveaux projets d’ouverture est faible, le prix de transaction moyen de 100% des projets dépasse 30 000 RMB / plat et le taux de réussite de plus de 90% est inférieur à 20%; D’autre part, après 16 ans, le marché de Hangzhou est entré dans l’ère de l’amélioration. L’entreprise est en avance sur l’étude de l’évolution du marché pour améliorer le Groupe de clients, se concentre sur la demande d’amélioration moyenne et haute de gamme, et atteint le Sommet de Hangzhou avec la haute compétitivité des produits. Plus de 1,2 million de m3 de transactions sur le marché de l’amélioration moyenne et haute de gamme représentent plus de 50%. La concentration et la stabilité des capitaux propres de la société et l’augmentation continue de la participation des principaux actionnaires témoignent de la confiance; Influencée par le style pragmatique des fondateurs, l’entreprise met l’accent sur l’amélioration de l’efficacité interne, une gestion sector, un personnel compétent et efficace et une valeur de vente par habitant de plus de 100 millions de RMB.
La combinaison de la culture profonde du Zhejiang et de l’extension ordonnée du Zhejiang a permis d’accumuler un grand nombre de sols et de les concentrer à Hangzhou et dans la province du Zhejiang. L’entreprise se concentre sur Hangzhou, laboure profondément le Zhejiang, étend progressivement les villes de haute énergie à l’extérieur de la province, formant la disposition de “trois provinces et une ville”. En 2021, l’entreprise a couvert 11 villes de la province du Zhejiang et est entrée à Guangzhou. Jusqu’en 2021, la valeur marchande du stockage du sol s’élevait à 300 milliards de RMB, couvrant 1,8 fois le montant des ventes, dont 60% et 25% respectivement pour le stockage du sol à Hangzhou et dans la province du Zhejiang (à l’exception de Hangzhou). L’entreprise est habile à ajuster la stratégie d’acquisition de terres en fonction de l’évolution du marché, à maintenir l’acquisition rationnelle de terres dans le marché chaud et à reconstituer modérément les stocks dans le marché froid. Depuis 17 ans, l’intensité de l’acquisition de terrains par l’entreprise est restée dans une fourchette stable de 40 à 60%. Bien que le coût de l’acquisition de terrains ait augmenté avec le prix des terrains à Hangzhou et dans d’autres villes à haute énergie au cours des dernières années, le prix moyen du plancher / prix de vente est tombé à 41,4% au cours des 21 dernières années, et l’espace de profit potentiel est encore considérable. En outre, la société a progressivement augmenté la proportion d’actions acquises à partir de 17 ans, et la proportion d’actions en 21 ans est progressivement passée à 61,7%, soit une augmentation de 9,2 PCT par rapport à 20 ans.
L’effet de levier reste faible, les canaux de financement restent ouverts et les flux de trésorerie restent abondants. Le chiffre d’affaires de l’entreprise a augmenté régulièrement. Après l’augmentation continue du compte de pré – vente, le rapport entre le compte de pré – vente 2022q1 et le revenu d’exploitation de l’année dernière est de 2,6, de sorte que le rendement futur est très certain; Sous la pression de la baisse des marges bénéficiaires dans l’ensemble de l’industrie, les marges brutes et nettes sont sous pression à court terme, se classant au 6e rang des entreprises immobilières top30 avec une marge brute de 24,8% en 2021. Les trois taux de l’entreprise ont toujours été bien contrôlés, à seulement 5,3% sur 21 ans, ce qui est resté faible dans le top 20. La solidité financière et la « ligne rouge à trois voies » doivent rester vertes; L’accès au financement est libre et les prêts bancaires à faible coût sont la principale source de financement, représentant 74% en 21 ans. Les coûts de financement ont continué de baisser, passant de 6% en 17 ans à 4,9%, ce qui est supérieur à celui des entreprises d’État. En raison de l’accent mis par l’entreprise sur le remboursement des ventes, dans le contexte d’un resserrement des fonds et de problèmes fréquents de flux de trésorerie des entreprises privées, les liquidités monétaires ont continué d’augmenter, avec un capital monétaire de 16,8 milliards de RMB au cours du premier trimestre de 2022, en hausse de 9,1% par rapport à l’année précédente.
Propositions d’investissement et prévisions de bénéfices
En tant que chef de file des entreprises immobilières du Zhejiang, l’entreprise a insisté pour que la région bénéficie pleinement des dividendes du marché du Zhejiang, dans le contexte de la faiblesse des ventes de l’industrie, les ventes ont fait une percée. En ce qui concerne les terres, l’entreprise cultive profondément la province du Zhejiang et s’étend à l’extérieur de façon ordonnée. Elle prend les terres de façon flexible en fonction de l’évolution du marché. Le stockage des terres est abondant et reste concentré à Hangzhou et dans la province du Zhejiang. Entre – temps, l’entreprise dispose d’un financement stable, d’un avantage Vert, d’un canal de financement lisse et d’une trésorerie abondante. Dans le contexte du resserrement de la liquidité de l’industrie et de la fréquence des risques de crédit pour les entreprises privées, la sécurité financière et les coûts de financement de l’entreprise sont plus élevés que ceux des entreprises d’État centrales, de sorte qu’elle conserve un avantage important dans la consolidation de l’industrie. Nous prévoyons que les revenus d’exploitation de la compagnie en 2022 – 2024 seront respectivement de 49 / 609 / 721 milliards de RMB, en hausse de 29% / 24% / 18% par rapport à l’année précédente; Le bénéfice net attribuable à la mère était de 36 / 41 / 4,6 milliards de RMB, en hausse de 18% / 15% / 13% par rapport à l’année précédente; Le SPE correspondant est respectivement de 1,15 / 1,31 / 1,48 yuan. Le pe correspondant au cours actuel des actions est respectivement de 6,4x / 5,7x / 5,0x. Pour la première fois, une cote d’achat est attribuée.
Principaux risques liés à la notation
La reprise des ventes sur le marché de Hangzhou n’a pas répondu aux attentes; L’éclosion a entraîné à maintes reprises un démarrage et une achèvement plus lents que prévu; La politique de réglementation immobilière a été resserrée plus que prévu ou l’effet de la politique d’assouplissement actuelle n’a pas été aussi bon que prévu; Le resserrement continu du financement; La diversification des activités n’a pas répondu aux attentes.
