Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ( Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) )
Les ventes aux enchères de terrains à Hangzhou sont de nouveau l’occasion de reconstituer une grande quantité de réserves foncières.
La force d’acquisition de terrains de la société, janvier-juillet 2022, la société a acquis un total de 29 terrains, le montant cumulé d’acquisition de terrains de plein exercice de 46,7 milliards de yuans, le montant d’acquisition de terrains d’équité de 39,2 milliards de yuans, la nouvelle valeur de 91,1 milliards de yuans. Au cours de la période allant de janvier à juillet 2022, toutes les réserves foncières nouvellement acquises seront concentrées dans la province du Zhejiang, avec une part de 95 % de la zone bâtie des réserves foncières de Hangzhou. Nous pensons que la société maintient toujours une intensité élevée d’acquisition de terrains pendant la période de pression à la baisse dans l’industrie, ce qui non seulement fournit une garantie solide pour la décomposition ultérieure des ventes, mais aide également la société à améliorer sa marge brute de règlement à moyen et long terme en complétant les réserves foncières avec des marges bénéficiaires légèrement plus élevées à l’encontre de la tendance.
À l’encontre de la tendance à l’acquisition de terres, la part de marché des ventes d’espace à améliorer
L’expansion à contre-courant de l’acquisition de terrains par la société contraste avec la tendance générale de l’industrie en matière d’acquisition de terrains. Selon nos calculs, de janvier à juillet 2022, la nouvelle valeur d’acquisition des terrains Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) a représenté environ 8,7 % de la nouvelle valeur des entreprises immobilières nationales, se classant au 3e rang parmi toutes les entreprises immobilières ; le montant des ventes Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) a représenté environ 1,2 % du ratio du montant des ventes des entreprises immobilières nationales, se classant au 12e rang parmi toutes les entreprises immobilières. Nous pensons que la part de marché actuelle de la valeur d’acquisition des terrains des entreprises immobilières implique la limite supérieure théorique de la part de marché des ventes futures des entreprises immobilières, et que plus la différence est grande, plus l’élasticité de l’augmentation de la part de marché des ventes futures de l’entreprise est forte. La différence entre la valeur d’acquisition des nouveaux terrains de l’entreprise et sa part de marché des ventes n’est qu’en deuxième position derrière Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) et China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , en troisième position, avec une marge considérable pour augmenter sa part de marché des ventes.
Bonne performance des ventes, amélioration constante du classement, position solide dans l’industrie de Hangzhou.
De janvier à juillet, les ventes de la société se sont élevées à 79,7 milliards de RMB et le classement des ventes a progressé rapidement. Selon la liste des ventes du KRC, le classement des ventes de plein exercice de la société a bondi de la 31e place des ventes en 2019 à la 12e en juillet 2022, entrant pour la première fois dans le Top 15 des ventes des entreprises immobilières en Chine. L’entreprise dispose d’une excellente qualité de produits, d’une bonne capacité d’augmentation des prix et d’une marque très reconnue. Le taux de gain généralement faible des propriétés nouvellement lancées indique que les produits sont recherchés par les acheteurs de maisons ; le prix des produits de l’entreprise entrant dans le circuit des propriétés de seconde main est généralement supérieur de 20 % à celui de ses concurrents voisins, ce qui présente une bonne capacité de préservation et d’appréciation de la valeur.
Performances stables sur le marché des logements neufs de Hangzhou, équilibre de l’offre et de la demande, rapport inverse entre les propriétés de première et de seconde main.
Nous pensons que l’excellente performance des ventes de la société est attribuable à la fois à la force de ses propres produits et à la bonne santé du marché immobilier de Hangzhou. L’offre et la demande globales sur le marché des logements neufs de Hangzhou étaient équilibrées, avec un parc de logements commerciaux de la ville de 10,05 millions de mètres carrés et un cycle de déclassement de 10,9 mois, tandis que le cycle de déclassement des propriétés résidentielles commerciales n’était que de 1,99 mois, un cycle de déclassement relativement court. Sous l’influence de la politique de “double restriction” de Hangzhou, le prix moyen des logements neufs était de 35 056 RMB/m², tandis que le prix moyen des logements d’occasion était de 38 061 RMB/m², avec une différence de prix moyenne de 3 006 RMB/m² entre les logements de première et de seconde main. En raison de l’existence de cet écart de prix, les logements neufs de Hangzhou restent attrayants, avec des taux de démolition relativement élevés et des prix stables.
Prévisions et évaluation des bénéfices
Nous pensons que Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) dispose d’une base économique solide à Hangzhou et dans les villes du delta du fleuve Yangtze, et possède un pouvoir de marque clair dans les régions dominantes, ce qui lui permet d’atteindre un taux d’adoption et un niveau de prime élevés. Compte tenu de la sécurité financière de la société, de la qualité des réserves foncières et de la puissance de la marque, nous pensons que la société devrait bénéficier d’une prime de valorisation. Nous prévoyons que le bénéfice net attribuable de la société pour 20222024 sera respectivement de 3,5, 3,9 et 4,2 milliards de RMB, avec un BPA de 1,12 RMB par action pour 2022. Avec la méthode de valorisation intégrée de la VNI et du PE, nous donnons à la société une valorisation de 9x le PE pour 2022, ce qui correspond à un prix cible de 10,11 RMB. Maintenir la note “Buy”.
Avertissement de risque
L’assouplissement des politiques n’est pas aussi fort et efficace que prévu ; les épidémies répétées retardent le temps de réparation de la demande.
